2013年下半年，一份《海南省闲置土地认定和处置规定》的文件预示了海南闲置土地整治风暴的到来。据海南官方公布数据：全省共有“批而未用”土地28.68万亩，牵涉房企近百家。不少土地因各种原因，闲置时间短则2年，长则10年以上。

 2014年年初，省国土资源厅负责人表示：海南省将加强土地调控，强化规划的刚性约束，……严格控制岸线土地资源用于普通商品房开发。2014年7月8日，省国土环境资源厅约谈了12家闲置千亩以上土地的企业，要求各企业积极配合、支持政府对闲置土地的清理处置工作。

 接二连三的政府动作，表现出海南省整治土地、调整房地产市场结构的决心。在“拿地难”和“用地受限制”的双重压力下，如何盘活闲置土地，成为目前很多大项目开发商近在眼前的难题。 

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现状：海南大盘的惯常开发模式及其背景

过去十年来，海南地产风生水起，各地临海大盘也纷纷亮相市场。总结来看，这些大项目的投资开发模式通常是：以度假住宅产品为收益核心，以海岸线为价值卖点，以高尔夫、游艇、五星级酒店、温泉等“三菜一汤”式的标志性配套，契合区位地段、档次阶层等购房者关注重点，并作为控制整个项目占地规模、品质档次的技术支点。

根据天骥行对海南环岛超千亩、在建临海大盘的不完全统计：约60%以上的项目仍按照以上的模式推进建设。总结而言，这种大盘模式是有其特定的存在背景的，大概包括：

①居住类房地产销售不“卡壳”：确保产出的住宅度假产品持续顺畅销售，即卖即回收投资，从而滚动投入、推进项目，支撑大规模用地上产出一批又一批的产品。

②项目地价低：以此为前提，加上对销售回现顺畅程度的预期，使得开发商可以在项目投资计划中把“三菜一汤”等配套设施作为项目的成本项核算，甚至不求收益。

③地段和地方旅游市场生僻：在地方市场谋发展的需求背景下，度假住宅产品、富有标签效应的高档场所，无疑是拉升一地旅游人气、增加复游率的方法之一。

④政府对项目的考核要求比较单一：如果单一以年度经济指标考核地方执政业绩，大盘项目无论是建设期的年投资规模、还是销售期产生的营业税额，都堪称一方经济的长期支撑。更何况，大盘项目多数还会在道路、海岸线、提高片区地价等方面有着与地方发展共赢的贡献。因此，只要项目保持不断投资、开发，或开发商的品牌实力足够好，则通常能在控制大规模用地上获得默契性支持。

 以上背景的存在，决定了过去海南的很多大盘不约而同选择了“度假住宅产品+符号化高档配套”的模式开发。但是，近一两年来，这些背景都不同程度地发生了巨大的变化：

首先，海南进入“后国际旅游岛”时代：旅游市场迅速壮大、土地价值飞升；地方政府考核体系多元、重规模也重效益与投资项目的经营性贡献；全岛资源重整、国际旅游岛渐现“去地产化”趋势。

其次，中国进入“楼市后调控”时代：无论是中央层面的“双向调控、长效机制”等态度，还是社会舆论层面关于“楼市黄金时代已过”等的探讨，都增加了曾经一路高歌的海南楼市的不确定性。

政府态度、市场形势，都显现出了“由量增走向质变”的渴望和趋势。对于占据优质资源和大规模稀缺土地的大盘项目而言：单一的“度假住宅产品+符号化高档配套”地产模式，不仅在自身产品去化上会遇到同质化竞争的销售压力；更重要的是，项目在投资建设方面会面临来自土地方或各级政府更高要求的压力，控地难度加大、控地成本也会加大。

而身为建设海南建设的生力军和弄潮儿，大盘开发商与其坐等重重压力加身，不如主动迎接环境的新变化、转变建设思路，思考新的项目存续、控地模式，这是时代的需要，更是做顺做深海南事业的迫切要求！ 

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方向：从政策中梳理出“X+地产”新模式

如前所述，单一的地产开发式投资，思路上已难以满足海南省步入“后国际旅游岛”时代的要求，客观上也面临着楼市环境波动的挑战。为了找到新方向，“顺势而为”、沿着海南省的新发展规划和政策，可便捷地发现一些解决路径。

以下是天骥行简要梳理的、海南省经济发展导向的一些典型产业规划，这些鼓励性的指引，可帮助大盘开发商在投资或用地时找到适合自己的、“X+地产”模式中搭载上的“X”：

搭接种类	规划导向	对“X+地产”操作方向的启发
第三产业	着力培育包括度假旅游、海洋旅游、运动休闲、疗养休闲、商务会展、民族风情和文化旅游、红色旅游、休闲农业与乡村旅游、热带森林等特色旅游、自主旅游在内的十大旅游产品。	糅合旅游产品与房地产产品消费一体化的需求，为房子注入更多的旅游基因，并侧重体验式、特色游产品的投入。
第二产业	结合海南资源禀赋、民族文化特征，大力发展热带农产品加工制作、水产品加工制造业、特色服装纺织业……，发展特色旅游食品、服饰工艺品加工业等。……大力发展以南药、黎药、海洋药物为代表的生物医药产业……。	发掘项目所在地的资源禀赋、民族文化特色，以短中期项目地为生产资料，对接地方加工制造、生态环保、生物医药等的发展需要。在用地生产过程中孵化地方产业，或为项目地发展休闲旅游业提供配套。
第一产业	完善农业产业链，提高热带农业的附加值和综合经济效益，……大力发展热带水果、瓜菜、畜产品、水产品、花卉等热带特色现代农业；积极推动热带特色农业与旅游业相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划。	顺应“新农村建设、村民就地城镇化”等国家政策方向，立足海南对乡村旅游、休闲农业的扶持，用有规划的第一产业控制住项目整体用地的环境品质，做精品型、旅游型农业。

 

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案例：多姿多彩、多方共赢的“X+地产”

在以项目土地为核心驱动因素的原则下，用可持续的“X+地产”双主角模式，取代“房地产产品+符号化配套”的单主角模式，可以拓展项目的土地产出方式、提升土地经济的多样性。其直接效果是：

 于开发商或控地方而言，升华了项目的主题立意，增加了地产产品的内涵吸引力，更拓展了和地方政府共谋土地新利用模式下的合作宽度，符合政企共赢的逻辑。

于政府或土地方而言，可依托有资金实力、有海南建设经验和基础的企业，综合解决经济多样性、地方就业、产业升级等多方面的发展需要。 

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       以下，我们用一些零星个案为例，展望在海南、发展“X+地产”模式的前景：

巧借第三产业，树品牌、夯实地段价值和吸引力

比如文化方面：宋城集团凭借“千古情”系列，填补项目所在地夜游市场的空白、获得旅游消费者的追捧后，递次在项目地成功投资开发酒店、商业及住宅等高端产品。

再如商业方面：华侨城用开放式的规划手法打造深圳“欢乐海岸”，以休闲商业为核心吸引物，开创性地将滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合进零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店等多种业态的投资建设，打造出难以替代的城市休闲目的地，大大抬高了地段价值。

另如主题景区方面：华侨城集团的“欢乐谷”系列、“东部华侨城”模式，都是“景区+地产”模式成功运作的力证，说明大规模项目的双主角运作，符合互旺互利的商业逻辑。 

当前，海南省第三产业产值已占经济总量的一半，但很多领域都还没有产出一些标志海南特色的大型项目。在海南旅游市场不断积累、升级的形势下，各地都希望推动、促进类似以上“第三产业+地产”复合项目的出现。

由此，大盘项目可以借海南的生态环境、黎苗民族文化特色、海洋主题，甚至借免税商业、奥特莱斯等的度假购物驱动，打造复合型多主角项目，让“X+地产”模式在广阔的第三产业领域出新、出彩。 

跨界特色第二产业，因地制宜、孵化商机

比如手工制造业方面，乌镇的丝绸、丝绵是知名特产，其手工制作工坊被当地很多项目作为投资内容之一，不仅为项目自身找到了符合地方发展需要的落脚点，更吸引了很多游客到访、成为必点的旅游项目，与商业街等地产项目共同做旺市场。

类似案例还有泰国清迈的手工制造业：很多投资项目（如政府着力推进的“一村一(特产)品”建设），不仅成功组织起当地农民就地上田就业，而且通过抱团孵化、形成产业规模，最终支撑起“泰北手工艺的制造和交易中心”的城市产业地位，使清迈成为全世界最大的家庭手工业基地之一。从这里生产的泰丝、瓷、漆器、木雕、丝绵织品、手绘纸伞等商品工艺精湛，已走出清迈、备受全球游客的喜爱。
 
海南省以往的第二产业多以化工、造纸、汽车等重型工业为主，自“国际旅游岛”上升为国家战略、省政府坚定了“生态立岛”的原则后，绿色制造业、低能耗工业成为全省工业经济发展的重要转型方向，可获得各级政府的支持。

大盘项目可以在已有土地资源的基础上，考虑以土地为生产资料，与地方政府合作、建立符合当地农户、家庭为单位的手工艺制造坊，侧重少数民族手工艺品、黎苗织锦、生态食品等方面投入，或与生物科技公司合作，扶持本地南药、黎药生产，发展生物医药产业。让土地在待开发期内，产出价值更加多样化。
 
 “回归”土地本色，借第一产业自搭环境整治的桥

比如保利集团在成都远郊投入建设的郁金香公园，即是以“亚洲最大、2200亩郁金香花园”扬名天下，进而推动该项目的地产开发和销售。

类似的案例还包括华西集团在成都南郊投入的“花舞人间乡村度假旅游示范区”，开发商将花卉种植对项目的带动发挥得淋漓尽致，在远离城市和主流市场的地方，打造出地道的赏花、玩水的农业主题地产项目。

另外，上海奉贤的万亩油菜花迷宫也是典型案例之一，该项目不仅推广了当地的经济农作物种植规模，而且让那里成为游客乐不思蜀的休闲目的地，名利齐收。 

海南岛是全国难得的、“稻可三熟，菜满四季”的宝岛，农作物、植物资源丰富，素有“天然温室”的美称。对于拥有大片土地的项目而言，推行热带水果、热带花卉、特色植物等特色种植，甚至按照规划建设生态植物园或植物迷宫等等，都是投资小、消耗少、又符合提升地方农业效益大方向的举措。在不占用建设用地的情况下，更可为同片区的地产开发营造富有吸引力和特色的田园环境，或为发展其它产业（如旅游服务业、制造业）提供场地或原材料。 

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未来：可复制的“X+地产”模式、土地升值的强大引擎

双主角发展的“X+地产”模式一旦取得成功，不仅能为单个项目提升竞争力、抬高土地价值，还可发展成开发商可复制、可传承的系统工程，成为投资者最闪亮的名片。

例如：成都保利的“郁金香公园+地产”模式，在其石象湖项目成功运作后，又在成都北郊新都区复制，并宣称按照更优的规划、更大的投资、更专业的管理，打造“石象湖的升级换代产品”——保利·公园198，继续其在当地地产市场上攻城略地的势头。

此外，深圳东部华侨城也是较为成功的“X+地产”案例：东部华侨城总占地近9平方公里，分景区和地产两大部分，建设周期历时10年。整个投资过程非常典型地体现了“景区+地产”模式下，项目在投资、收益上“双主角”交替唱响的操作特点（如下图示）：
 拿地之初，项目所在地深处山坳、位置偏远，进出都困难、基本谈不上地产价值。

 开发初期，华侨城集团首先投入建设了景区、基础设施等内容。

 在景区实现部分营业、片区开始有一定知名度后，项目适时、且密集推出了三期、共约30万平方米的住宅，为景区二期建设提供资金支撑。

 景区继续建设、并正式开业后，地产部分的多个片区才陆续开发、相继高价推出。

深圳东部华侨城项目建设历程

目前，东部华侨城的“双主角”身份都取得了优秀的建设效果：地产角色——从一片地产价值基本为零的地方，发展成为中国顶级山海资产的标签地；景区角色——成为一个世界级旅游度假目的地、大型综合性国家生态旅游示范区。更重要的是，该模式为华侨城集团培育了城郊“生态景区+地产”的一套操作手册、团队和品牌价值，成为其新的核心竞争力。在国内相继复制出“武汉东湖华侨城”、“云南阳宗海华侨城”等大型项目。

 在全国楼市进入后调控时代的大背景下，海南地产的发展也正呼唤着符合海南特色的下一轮黄金期。“X+地产”的模式和其中的新主角，则是海南土地开发、尤其是让大盘开发焕发无穷活力的关键。唯有此，产出更加多元、土地不会闲置，开发商也能站在新的视角，与政府等各方社会力量携手做顺项目、做深海南事业。

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