首页 > 《海南房地产》专家述评天骥行专栏 | 价值海南，还在路上！
日期：2014-03-25 14:39:00
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导语：马年伊始，迷离中起步的国内楼市
2014年初，国内楼市弥漫着“房价下降、成交萎缩”的谈论氛围，在杭州“马年第一降”、宁波“民营开发商兴润置业资金链断裂”、温州“房价腰斩”等事件的串联下，市场又一次深度反思楼市风险、争论前景。而一季度人民币贬值、银根紧缩、多家银行停缓房地产贷款业务等金融界动态，也促使全国正在出货入市、准备打好全年销售战的开发商们不得不提高警惕、加大务实促销和回款力度。
在这样的氛围下，海南楼市隐约也出现了让人敏感的负面波动：今年3月，全省新建商品房成交量下滑、三亚个别楼盘出现降价……。这些不由让人与马年楼市的“华东现象”、“资金链风险”联系，想象：2014年全国楼市的开局调性对海南影响多大？水静流深的宏观政策会不会打破海南十年连涨的走势？
带着这些疑问，天骥行进行了海南楼市的对比分析研究，阐述了海南楼市消费基础良好、需求支撑稳固的观点，并认为虽然大市波动必然会对海南产生影响，但海南楼市仍会盘旋上行：未来海南房地产的价值将在波动中不断夯实、其价值也仍有继续走高的空间和潜力。在此截取部分观点分享如下：
近三年走势和当前风险度判断：海南市场VS华东降价
我们知道，年初华东多地楼市动向的关键诱因是“超量供应”，大量待售商品房的积压，加剧楼市的脆弱性，直接导致房价下跌。我们可以通过对比来看海南和华东典型城市这两类指标的表现：
供应方面：以海南楼市最热门的三亚为代表可见（如下图），无论房屋施竣工面积比，还是房屋施工与商品房销售面积比，都处于较低水平。说明在商品房开发投放量和销售去化量的对比上，三亚相对正常、健康，不存在类似华东个别城市超量供应、大范围库存积压的风险诱因。
房价方面：2011年至今（如下图），三亚、海口两地房价均保持着持续正增长、稳步上扬的态势。而杭州、宁波房价在2012年初就曾出现过大幅连跌，温州房价更是从2011年下半年开始一路跌落至今。可见，就城市对比而言，三亚、海口楼市的楼市支撑比较稳固，房价表现明显优于年初不同程度出现问题的几个华东城市。
因此，海南楼市所面临的市场风险还不到华东那些发生“马年第一降”那些城市的程度。在经历了2009年底-2010年“国际旅游岛”政策利好所引发的大幅跳涨期后，楼市已在高位平稳运行了3年。其内在的支撑值得业内外反思。
“资源海南”的价值——稀缺、并且越来越稀缺，是“价值海南”的核心
一直以来，海南得天赐优越，集中了地球上几乎最优秀的环境资源，早已成为国民心中的“旅游胜地和度假天堂”。
2012年“PM2.5”进入大众生活以后，数字化的空气质量使每个人更加清晰地认识到自己所处的生活环境。马年春天，国内大部分地区长时间持续的“雾霾天”仍然挥之不去，一方面显示中国的空气治污问题到了历史上最严峻迫切的时候，另一方面也让海南这样的干净岛屿面临着历史上最好的资源对比优势期，资源价值被高度认可、且稳定上升，这是支撑海南房地产十年来、乃至未来发展稳固向好的核心。
下图我们在新年第一季度随机抽选的一天，中国大陆各地空气污染情况：
“人气海南”的价值——全民旅游的不可逆性经济规律，是“价值海南”的消费补给舱
旅游，是海南岛的身份代名词。这绝不仅仅只靠海南资源上的单边吸引力造成，而是中国进入中高收入经济发展期自发产生的旅游经济发展规律：中国是在2011年人均GDP超过5000美元的，按照旅游经济规律，此时全国就步入了“成熟的度假经济期”，此时，对于中国大多数中高收入家庭而言，度假旅游已经成为生活的一部分，具有和吃穿住行一样的“刚性需求”属性。这也是支撑海南旅游业连续十数年长盛不衰的市场原因：2013年，海南全省接待旅游过夜人次3672.5万人次，又比去年增长10.6%；旅游总收入428.56亿元，同比增长13.0%。
大旅游时代产生了庞大的需求基量，并自然而然地细分出养老需求、养生需求、寒带/非临海地区人群差异化度假需求等特定的、热带海岛消费群体，对于这部分人群来说，到海南度假的忠诚度高、度假需求的刚性特征也更加明显，相应地，在海南买房的需要也能快速上升到“生活必需品”的层次。随着气候环境差别的拉动，这部分海南买房的“刚需层”还将继续扩大。
得益于资源与人气方面的价值依托，海南的旅游业和房地产业都已渐渐形成“以岛外人群度假消费为主、以越来越多特定人群的刚性需求为特征”的良性增长模式。庞大的岛外消费支撑了海南楼市多年的繁荣，也夯实着旅游岛的投资性价比。 此外，根据本行在海南长期代理销售项目的经验，在海南买房的人，大多家庭经济条件好、购房经验丰富，一次性付款的占比非常高，这与国内很多城市依赖房贷的购房行为很不一样，也侧面说明了海南买房者心态和实力比较稳固、投机心理并不普遍。而这一点，也将保障地方楼市走势平稳的重要因素之一。
“潜力价值”——海南房地产的整体性价比还较高、政策导向明确，价值海南仍有空间
以三亚为例：近几年来，投资三亚房地产所对应的销售额整体回报，一直与国内一线城市不相上下。2008“全球金融危机爆发年”和2010“海南国际旅游岛上升为国家战略年”两年，三亚还走出了远高于一线城市的大热行情；2012年，三亚的相关指标虽比之前的大热行情有所回落，但仍然在一线城市中属于中等表现，投资产出效果还好于北京、上海（如下图）。说明就城市房地产的整体投资产出效果来看，三亚显现出与一线城市类似的属性，即：市场消化支撑稳定、房地产整体投资产出性价比较高。
同时，政策导向也是决定海南国际旅游岛整体价值是否有上升潜力的重要因素。我们观察了自2010年“海南建设国际旅游岛”正式上升为国家战略后的一些落地政策，可以看出海南正在按照“高端化、产业化可持续发展为后劲”的思路发展（如下图），未来高端旅游地产比重加大、“地产岛”将向真正的“旅游岛”模式升级，这些都会为海南房地产的投资价值导入增长潜力。
综合而言，海南楼市的个性极强，价值内涵、购房者行为和动机也与一般城市和地区有很大差别，国内楼市环境的波动必然会在海南楼市中有所反映，但海南楼市也存在着特定人群所提供的“刚性需求”，在全国消费的整体基量保障下，波动、夯实价值之后还会回复到平稳上升的轨道上。加上国际旅游岛效应的持续发酵，投资海南的价值内涵还会更加丰富。因此，我们相信：价值海南、还在路上！
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2014年初，国内楼市弥漫着“房价下降、成交萎缩”的谈论氛围，在杭州“马年第一降”、宁波“民营开发商兴润置业资金链断裂”、温州“房价腰斩”等事件的串联下，市场又一次深度反思楼市风险、争论前景。而一季度人民币贬值、银根紧缩、多家银行停缓房地产贷款业务等金融界动态，也促使全国正在出货入市、准备打好全年销售战的开发商们不得不提高警惕、加大务实促销和回款力度。
在这样的氛围下，海南楼市隐约也出现了让人敏感的负面波动：今年3月，全省新建商品房成交量下滑、三亚个别楼盘出现降价……。这些不由让人与马年楼市的“华东现象”、“资金链风险”联系，想象：2014年全国楼市的开局调性对海南影响多大？水静流深的宏观政策会不会打破海南十年连涨的走势？
带着这些疑问，天骥行进行了海南楼市的对比分析研究，阐述了海南楼市消费基础良好、需求支撑稳固的观点，并认为虽然大市波动必然会对海南产生影响，但海南楼市仍会盘旋上行：未来海南房地产的价值将在波动中不断夯实、其价值也仍有继续走高的空间和潜力。在此截取部分观点分享如下：
近三年走势和当前风险度判断：海南市场VS华东降价
我们知道，年初华东多地楼市动向的关键诱因是“超量供应”，大量待售商品房的积压，加剧楼市的脆弱性，直接导致房价下跌。我们可以通过对比来看海南和华东典型城市这两类指标的表现：
供应方面：以海南楼市最热门的三亚为代表可见（如下图），无论房屋施竣工面积比，还是房屋施工与商品房销售面积比，都处于较低水平。说明在商品房开发投放量和销售去化量的对比上，三亚相对正常、健康，不存在类似华东个别城市超量供应、大范围库存积压的风险诱因。
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数据来源：国家统计局
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“资源海南”的价值——稀缺、并且越来越稀缺，是“价值海南”的核心
一直以来，海南得天赐优越，集中了地球上几乎最优秀的环境资源，早已成为国民心中的“旅游胜地和度假天堂”。
2012年“PM2.5”进入大众生活以后，数字化的空气质量使每个人更加清晰地认识到自己所处的生活环境。马年春天，国内大部分地区长时间持续的“雾霾天”仍然挥之不去，一方面显示中国的空气治污问题到了历史上最严峻迫切的时候，另一方面也让海南这样的干净岛屿面临着历史上最好的资源对比优势期，资源价值被高度认可、且稳定上升，这是支撑海南房地产十年来、乃至未来发展稳固向好的核心。
下图我们在新年第一季度随机抽选的一天，中国大陆各地空气污染情况：
“人气海南”的价值——全民旅游的不可逆性经济规律，是“价值海南”的消费补给舱
旅游，是海南岛的身份代名词。这绝不仅仅只靠海南资源上的单边吸引力造成，而是中国进入中高收入经济发展期自发产生的旅游经济发展规律：中国是在2011年人均GDP超过5000美元的，按照旅游经济规律，此时全国就步入了“成熟的度假经济期”，此时，对于中国大多数中高收入家庭而言，度假旅游已经成为生活的一部分，具有和吃穿住行一样的“刚性需求”属性。这也是支撑海南旅游业连续十数年长盛不衰的市场原因：2013年，海南全省接待旅游过夜人次3672.5万人次，又比去年增长10.6%；旅游总收入428.56亿元，同比增长13.0%。
数据显示，以上所述的热衷于海南旅游度假的消费群体，其消费能力也非常强，为海南带来了较高的旅游效益，并支撑着海南过往多年连涨的房价水平。以三亚为例，游客的单位消费能力明显高于国内其它同类旅游城市（如左图），而其房价也遥遥领先于其它旅游城市（如右图），显示出海南“旅游+房地产”需求相互融合、共同走高的市场逻辑。
“潜力价值”——海南房地产的整体性价比还较高、政策导向明确，价值海南仍有空间
以三亚为例：近几年来，投资三亚房地产所对应的销售额整体回报，一直与国内一线城市不相上下。2008“全球金融危机爆发年”和2010“海南国际旅游岛上升为国家战略年”两年，三亚还走出了远高于一线城市的大热行情；2012年，三亚的相关指标虽比之前的大热行情有所回落，但仍然在一线城市中属于中等表现，投资产出效果还好于北京、上海（如下图）。说明就城市房地产的整体投资产出效果来看，三亚显现出与一线城市类似的属性，即：市场消化支撑稳定、房地产整体投资产出性价比较高。
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