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日期：2014-04-10 14:36:00
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1、国际形势
· 经济：全球经济复苏态势良好，地缘政治挑战冲击全球经济
2014年，全球经济延续2013年温和复苏态势。世界银行(World Bank)预期全球经济会在2014年加速增长，今年预增长3.2%，2015年增长3.4%，2016年增长3.6%，但在2月份起发生乌克兰危机后
，造成俄罗斯与美欧国家进入冷战以来最大的对持危机，给全球经济前景蒙上厚厚的阴影。
· 经济不确定性—— 美国货币政策进一步收缩，日本提高消费税率
3月20日，美联储宣布从4月开始，将每个月的资产采购项目规模再减少100亿美元至每个月550亿美元。此项政策意味着，美联储将放缓向经济注入大量资金的速度，同时预示可能会在明年4月
份加息，这将造成全球国际资本外流至发达经济体，发展中国家将面临较大考验。
4月1日起日本把消费税率从5%提高到8%，为了保证在提高消费税的同时经济不受大影响，同时实施五万亿日元的经济刺激计划，按照日本国债对GDP的比例现在250%水平，有关预测显示，日本
财政要实现可持续性，消费税率的水平应该提高到25%至30%，这将是日本一个艰巨的挑战。
· 货币贬值危机—— 美国QE的退出，多国遭遇货币贬值
受美联储将退出量化宽松货币政策影响，在1月下旬开始，土耳其里拉汇率跌至创纪录低位；阿根廷比索兑美元汇率单日跌幅创12年来新高；俄罗斯卢布、南非兰特汇率也下跌。
在中国，从3月15日央行将人民币汇率波动扩大至2%后，3月20日，人民币对美元即期汇率盘中跌破6.2“关键红线”，创出近11个月新低。
· 楼市：美国房地产房价持续上涨，英国加大力度吸引国外房产投资
· 美国：楼市复苏趋稳，利率上升
据房利美数据，自2013年5月美联储首次释放退出QE信号以来，美国30年期抵押贷款利率累计上涨了超过1个百分点，达到4.48%。2014年2月25日，美国FHFA（美国联邦住房金融局Federal
Housing Finance Agency）公布的房价指数显示，美国房地产复苏，房价持续上涨十个季度，去年第四季度美国房价环比上涨1.2%，但速度已经放缓。
· 英国：加大力度吸引外资，重点引导城市改造项目
1月24日，英国首相卡梅伦与王健林共同宣布：万达将投超20亿英镑开展城市改造项目，这是继伦敦南部五星级酒店和豪华公寓项目后，中国商业地产领军企业——大连万达集团又将投资20亿
至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
2、国内形势
· 经济概况：开局经济加速放缓
国家统计局3月中旬公布的数据显示，1~2月工业增加值同比增长8.6%，远逊于预期的9.5%，
且为2009年4月以来最低点。社会消费品零售总额同比增11.8%，低于预估中值13.5%，创下自2006年2月以来最低水平。
在依然错综复杂的国内外经济形势下，2014年国内经济运行开局总体平稳。不过一季度低迷的经济增长预期有可能给全年经济增长带来一定压力。
· 房地产政策：中央建立长效机制，市场分类、因地制宜的调控思路已经敲定
· 中央调控：着重规划顶层设计，促房地产长效机制建立健全
3月13日国务院总理李克强提出，对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部部长姜伟新透露2014年房地产调控思路倾向于“双向调控”，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
· 地方调控：地方政府因地制宜，分类调控
根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导调控，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规
模，控制供应结构。未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。
· 信贷环境：银根持续从紧，房企资金增速回落
国家统计局数据显示：2014年1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下
降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。
继2013年银行“钱荒”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，利率不断上涨。深首套房贷利率最高上浮20%，其中建行、中行、浦发、招行等再度上调首套房贷款利率，甚至有银行趁机定出“
多给利息少排队”的操作指导。3月11日，银监系统明确表态，2014年重点是防控房地产信贷风险。
· 不动产登记：立法步伐渐进，需待时日
2014年1月11日，国土资源部提出，为实施不动产统一登记制度，国土部门将协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局。计划在2014年6月底前开始实施，但机构设置，实
施细则、管理办法出台等还需要一段时间。
3月17日，国家发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》内容显示，2020年前建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。
· 保障民生：年内出台《住房保障条例》，将开始推行养老试点
2014年1月15日，住建部明确表示：2014年将采取一系列新举措，如完善住房保障顶层设计，推动出台《城镇住房保障条例》。下大力气推进各类棚户区改造。
2014年1月23日，保监会主席项俊波表示，今年中国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
· 房地产市场：一、二级市场稳中略降，一季度开局热议不断
· 一级市场：
2014年第一季度土地市场热度有所降温，一季度供求量均逐月下滑，推地量同比小幅下降。
据国家统计局数据显示：2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点
。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。
· 二级市场：
国家统计局数据显示：1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额
7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
由此可见，2014年一季度房地产市场受信贷环境紧缩的影响，整体表现有趋缓下降之势，目前国内楼市总体可归纳为三大现象：
1) “去库存、回资金”引发“降价风”
杭州个别楼盘大幅降价促销的手段引起全国广泛关注，也启动了华东楼市的连锁反应，成为今年一季度全国楼市最大热点。究其背后无论是天量库存的积压，或是楼盘自身开发运作等原因，
都表明了资金缺口让部分楼盘和开发商感到了空前压力，唯有以价换量，尽快回笼现金。
2) “暴跌论、崩盘论”导致“观望浓”
受华东楼市降价冷风吹袭的影响，2014年的初春变得微有寒意，虽然“暴跌论、崩盘论”舆论痕迹过重，但部分城市房地产市场的确陷入了越来越浓的观望氛围中。素有“楼市风向标”之称
的“上海之春房展会”仅33个国内楼盘参展，不到去年同期一半，品牌开发商集体缺席，房展会开办至今，主办方首次不对参展人数和成交做统计；北京、上海、广州等一线城市已经采用“
垫首付”的手法拉动销售，期望改善置业者观望情绪……
3) “东边晴、西边雨”凸现“两重天”
与长三角和一二线城市表现不同的是，如北海、泉州、文昌等城市商品住宅成交量较上年同期涨幅达30%以上；保定市在“保定将承接北京部分行政功能”的利好刺激下，需求激增、房价飚升
。在“有涨有跌、有热有冷”的楼市现状中，在“分类调控”的政策导向下，预计未来“分化”会成为全国楼市的关键词。
3、国内一线城市楼市表现：
· 经济：全球经济复苏态势良好，地缘政治挑战冲击全球经济
2014年，全球经济延续2013年温和复苏态势。世界银行(World Bank)预期全球经济会在2014年加速增长，今年预增长3.2%，2015年增长3.4%，2016年增长3.6%，但在2月份起发生乌克兰危机后
，造成俄罗斯与美欧国家进入冷战以来最大的对持危机，给全球经济前景蒙上厚厚的阴影。
· 经济不确定性—— 美国货币政策进一步收缩，日本提高消费税率
3月20日，美联储宣布从4月开始，将每个月的资产采购项目规模再减少100亿美元至每个月550亿美元。此项政策意味着，美联储将放缓向经济注入大量资金的速度，同时预示可能会在明年4月
份加息，这将造成全球国际资本外流至发达经济体，发展中国家将面临较大考验。
4月1日起日本把消费税率从5%提高到8%，为了保证在提高消费税的同时经济不受大影响，同时实施五万亿日元的经济刺激计划，按照日本国债对GDP的比例现在250%水平，有关预测显示，日本
财政要实现可持续性，消费税率的水平应该提高到25%至30%，这将是日本一个艰巨的挑战。
· 货币贬值危机—— 美国QE的退出，多国遭遇货币贬值
受美联储将退出量化宽松货币政策影响，在1月下旬开始，土耳其里拉汇率跌至创纪录低位；阿根廷比索兑美元汇率单日跌幅创12年来新高；俄罗斯卢布、南非兰特汇率也下跌。
在中国，从3月15日央行将人民币汇率波动扩大至2%后，3月20日，人民币对美元即期汇率盘中跌破6.2“关键红线”，创出近11个月新低。
· 楼市：美国房地产房价持续上涨，英国加大力度吸引国外房产投资
· 美国：楼市复苏趋稳，利率上升
据房利美数据，自2013年5月美联储首次释放退出QE信号以来，美国30年期抵押贷款利率累计上涨了超过1个百分点，达到4.48%。2014年2月25日，美国FHFA（美国联邦住房金融局Federal
Housing Finance Agency）公布的房价指数显示，美国房地产复苏，房价持续上涨十个季度，去年第四季度美国房价环比上涨1.2%，但速度已经放缓。
· 英国：加大力度吸引外资，重点引导城市改造项目
1月24日，英国首相卡梅伦与王健林共同宣布：万达将投超20亿英镑开展城市改造项目，这是继伦敦南部五星级酒店和豪华公寓项目后，中国商业地产领军企业——大连万达集团又将投资20亿
至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
2、国内形势
· 经济概况：开局经济加速放缓
国家统计局3月中旬公布的数据显示，1~2月工业增加值同比增长8.6%，远逊于预期的9.5%，
且为2009年4月以来最低点。社会消费品零售总额同比增11.8%，低于预估中值13.5%，创下自2006年2月以来最低水平。
在依然错综复杂的国内外经济形势下，2014年国内经济运行开局总体平稳。不过一季度低迷的经济增长预期有可能给全年经济增长带来一定压力。
· 房地产政策：中央建立长效机制，市场分类、因地制宜的调控思路已经敲定
· 中央调控：着重规划顶层设计，促房地产长效机制建立健全
3月13日国务院总理李克强提出，对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部部长姜伟新透露2014年房地产调控思路倾向于“双向调控”，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
· 地方调控：地方政府因地制宜，分类调控
根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导调控，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规
模，控制供应结构。未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。
· 信贷环境：银根持续从紧，房企资金增速回落
国家统计局数据显示：2014年1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下
降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。
继2013年银行“钱荒”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，利率不断上涨。深首套房贷利率最高上浮20%，其中建行、中行、浦发、招行等再度上调首套房贷款利率，甚至有银行趁机定出“
多给利息少排队”的操作指导。3月11日，银监系统明确表态，2014年重点是防控房地产信贷风险。
· 不动产登记：立法步伐渐进，需待时日
2014年1月11日，国土资源部提出，为实施不动产统一登记制度，国土部门将协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局。计划在2014年6月底前开始实施，但机构设置，实
施细则、管理办法出台等还需要一段时间。
3月17日，国家发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》内容显示，2020年前建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。
· 保障民生：年内出台《住房保障条例》，将开始推行养老试点
2014年1月15日，住建部明确表示：2014年将采取一系列新举措，如完善住房保障顶层设计，推动出台《城镇住房保障条例》。下大力气推进各类棚户区改造。
2014年1月23日，保监会主席项俊波表示，今年中国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
· 房地产市场：一、二级市场稳中略降，一季度开局热议不断
· 一级市场：
2014年第一季度土地市场热度有所降温，一季度供求量均逐月下滑，推地量同比小幅下降。
据国家统计局数据显示：2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点
。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。
· 二级市场：
国家统计局数据显示：1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额
7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
由此可见，2014年一季度房地产市场受信贷环境紧缩的影响，整体表现有趋缓下降之势，目前国内楼市总体可归纳为三大现象：
1) “去库存、回资金”引发“降价风”
杭州个别楼盘大幅降价促销的手段引起全国广泛关注，也启动了华东楼市的连锁反应，成为今年一季度全国楼市最大热点。究其背后无论是天量库存的积压，或是楼盘自身开发运作等原因，
都表明了资金缺口让部分楼盘和开发商感到了空前压力，唯有以价换量，尽快回笼现金。
2) “暴跌论、崩盘论”导致“观望浓”
受华东楼市降价冷风吹袭的影响，2014年的初春变得微有寒意，虽然“暴跌论、崩盘论”舆论痕迹过重，但部分城市房地产市场的确陷入了越来越浓的观望氛围中。素有“楼市风向标”之称
的“上海之春房展会”仅33个国内楼盘参展，不到去年同期一半，品牌开发商集体缺席，房展会开办至今，主办方首次不对参展人数和成交做统计；北京、上海、广州等一线城市已经采用“
垫首付”的手法拉动销售，期望改善置业者观望情绪……
3) “东边晴、西边雨”凸现“两重天”
与长三角和一二线城市表现不同的是，如北海、泉州、文昌等城市商品住宅成交量较上年同期涨幅达30%以上；保定市在“保定将承接北京部分行政功能”的利好刺激下，需求激增、房价飚升
。在“有涨有跌、有热有冷”的楼市现状中，在“分类调控”的政策导向下，预计未来“分化”会成为全国楼市的关键词。
3、国内一线城市楼市表现：
天骥行房地产顾问公司
天骥行房地产顾问是专业的房地产服务商，致力于在房地产行业及其相关产业链、投资开发行为中提供专业顾问。天骥行拥有深厚的专业背景和丰富的实战经验，奉行国际顾问公司的服务标准，在房地产营销策划、租售代理、市场研究、投资代理、设计咨询、广告咨询等领域与客户不断相互促进、收获良好的业绩和业内口碑。请查阅www.dll-sz.com了解更多信息。
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