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日期：2014-07-08 15:05:00
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1、国际形势
· 经济：全球经济2014复苏徘徊不前 2015年将加速复苏
2014年7月，国际货币基金组织总裁拉加德指出，到目前全球经济复苏脆弱，动力不如预期强劲，主要归因于增长潜力转弱，以及投资依然萎靡不振。为此，国际货币基金组织已经把全年增速从年初的4.9%下调到4.3%。
· 企业并购—— 企业家信心缺乏 经济结构加快调整步伐
国际金融危机爆发以来，全球融资成本进一步下降，实体经济企业持有大量现金流，加上许多国家实施有利于并购的税收政策，客观上推动了企业并购的积极性。大量的并购案一方面反映了企业家的投资信心，另一方面反映了经济结构的调整步伐。截至今年4月，全球企业并购规模已远超上年度，全年并购规模将达到4万亿美元，有望创下第二个历史新高，仅次于2007年。这对中长期全球经济复苏是一项利好。
· 不确定性—— 发达国家刺激经济 新兴国家挑战重重
在主要发达国家，刺激政策仍在持续，但差异也在扩大：
- 美联储虽然明确了10月结束QE，但此前曾因经济数据向好、而被市场预期的首次加息却没有时间表；
- 日本的量化宽松政策仍在继续，但财政压力越来越大；
- 欧洲央行没有实行量化宽松政策，但不久前首次把基准利率降至0.15%的历史新低，同时引入了负利率政策。
新兴市场国家则普遍面临增速放慢、国内通胀与资产价格上升的双重挑战，宏观经济政策两难的困境突出。目前，巴西央行连续9次加息后已停止加息；印度一边继续观察个别月份出现的、大于8%的高通胀率，一边央行也宣布停住紧缩政策，适时给经济发展松一口气。
· 楼市：美国经济复苏进程或受楼市拖累 中国买家成为美国楼市外国现金最大来源
· 美国楼市放缓威胁经济复苏
2014年5月，美联储主席警告称，由于利率上升、抵押贷款供应收紧和收入增长缓慢抑制了房地产领域的活动，新屋开工量和成屋销售量同比均低于去年，美国房地产市场放缓对美国经济增长正构成新的风险。
· 中国买家成为美国楼市外国购房者最大来源
2014年7月初，美国全国房地产经纪商协会公布的一份国际物业销售年度调查报告指出：美国房地产的外资采购量在2013年有35%的高增长，其中来自中国的交易数量的增长最明显。而同期美国全国地产经纪商协会发布的、最新的外国购房者年度报告称：与2013年同期相比，中国人在美国房市的投资上涨了72%，共购置了价值220亿美元的房屋。
2、国内形势
· 经济概况：微刺激加码、经济企稳 三季度经济有压力
国家统计局公布数据显示：上半年国内生产总值269044亿元，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增长3.9%；第二产业增长7.4%；第三产业增长8.0%。环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
二季度经济比预期表现略好的主要原因是：在国家近期稳增长、微刺激的政策鼓励下，国内工业增长持续恢复；而国外发达国家的经济复苏也带动了外需的回暖。
但是，整体来看，今年国内房地产交易量萎缩、库存高的情况仍然会对三季度、乃至下半年的宏观经济构成下行压力。
· 房地产政策：房地产市场持续分化 政策因地制宜“双向调控”
· 中央政策： 加强结构性调整，千方百计去库存
2014年7月，住房和城乡建设部部长陈政高提出下半年住建部的重点工作是着力棚户区改造和保障房建设，并对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。其中“千方百计消化库存”被市场解读为下半年国家对房地产政策的态度基调。
· 地方政策：地方政府因地制宜、分类调控，取消限购的城市开始增多
各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购或通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策调整突破口。少量城市如深圳强调不会放松限购等调控政策，但大多数城市迫于楼市库存增大和经济的压力，纷纷取消限购，目前官方明确取消限购的城市有呼和浩特、济南和苏州。
· 以房养老：北京、上海、广州、武汉四地先行试点
7月，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布从7月1日起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示，试点通过保险以房养老，意在给有意愿、有需求的老年人提供一种自愿选择和金融工具，带有市场化的性质，并不意味政府“不管养老”。
· 房地产市场：持续低迷 房地产行业面临分化和转型的考验
· 一级市场：
2014年二季度土地市场明显降温，土地供求同比降幅较一季度均扩大15%以上，土地出让金同比止升转降。地方政府推地节奏放缓、房企拿地日趋谨慎，且低价成交较多，市场低迷。
一线城市土地供求萎缩，但楼面均价翻倍带动土地出让金增幅超40%；二、三线城市上半年楼面地价也仍在上涨，但涨幅低于一线城市，且溢价率出现下行态势。
· 二级市场：
信贷收紧、库存增加及市场预期下滑等均导致上半年全国楼市指标的回落：
- 房地产开发投资42019亿元，同比增长14.1%，增速比一季度回落2.7%。
- 房屋新开工面积同比下降16.4%.
- 商品房销售面积同比下降6.0%，商品房销售额同比下降6.7%.
- 房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。
截止6月末，中房指数监测的14个主要城市库存量环比增长2.78%，处于2014年以来最高水平。6月，仅广州、南充、深圳、青岛存量环比下降，其余城市均上升。目前，少拿地、少开工、加快消化存货、“以价换量”加快先进回笼成为房企目前的主要策略。
3、国内一线城市楼市表现
· 经济：全球经济2014复苏徘徊不前 2015年将加速复苏
2014年7月，国际货币基金组织总裁拉加德指出，到目前全球经济复苏脆弱，动力不如预期强劲，主要归因于增长潜力转弱，以及投资依然萎靡不振。为此，国际货币基金组织已经把全年增速从年初的4.9%下调到4.3%。
· 企业并购—— 企业家信心缺乏 经济结构加快调整步伐
国际金融危机爆发以来，全球融资成本进一步下降，实体经济企业持有大量现金流，加上许多国家实施有利于并购的税收政策，客观上推动了企业并购的积极性。大量的并购案一方面反映了企业家的投资信心，另一方面反映了经济结构的调整步伐。截至今年4月，全球企业并购规模已远超上年度，全年并购规模将达到4万亿美元，有望创下第二个历史新高，仅次于2007年。这对中长期全球经济复苏是一项利好。
· 不确定性—— 发达国家刺激经济 新兴国家挑战重重
在主要发达国家，刺激政策仍在持续，但差异也在扩大：
- 美联储虽然明确了10月结束QE，但此前曾因经济数据向好、而被市场预期的首次加息却没有时间表；
- 日本的量化宽松政策仍在继续，但财政压力越来越大；
- 欧洲央行没有实行量化宽松政策，但不久前首次把基准利率降至0.15%的历史新低，同时引入了负利率政策。
新兴市场国家则普遍面临增速放慢、国内通胀与资产价格上升的双重挑战，宏观经济政策两难的困境突出。目前，巴西央行连续9次加息后已停止加息；印度一边继续观察个别月份出现的、大于8%的高通胀率，一边央行也宣布停住紧缩政策，适时给经济发展松一口气。
· 楼市：美国经济复苏进程或受楼市拖累 中国买家成为美国楼市外国现金最大来源
· 美国楼市放缓威胁经济复苏
2014年5月，美联储主席警告称，由于利率上升、抵押贷款供应收紧和收入增长缓慢抑制了房地产领域的活动，新屋开工量和成屋销售量同比均低于去年，美国房地产市场放缓对美国经济增长正构成新的风险。
· 中国买家成为美国楼市外国购房者最大来源
2014年7月初，美国全国房地产经纪商协会公布的一份国际物业销售年度调查报告指出：美国房地产的外资采购量在2013年有35%的高增长，其中来自中国的交易数量的增长最明显。而同期美国全国地产经纪商协会发布的、最新的外国购房者年度报告称：与2013年同期相比，中国人在美国房市的投资上涨了72%，共购置了价值220亿美元的房屋。
2、国内形势
· 经济概况：微刺激加码、经济企稳 三季度经济有压力
国家统计局公布数据显示：上半年国内生产总值269044亿元，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增长3.9%；第二产业增长7.4%；第三产业增长8.0%。环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
二季度经济比预期表现略好的主要原因是：在国家近期稳增长、微刺激的政策鼓励下，国内工业增长持续恢复；而国外发达国家的经济复苏也带动了外需的回暖。
但是，整体来看，今年国内房地产交易量萎缩、库存高的情况仍然会对三季度、乃至下半年的宏观经济构成下行压力。
· 房地产政策：房地产市场持续分化 政策因地制宜“双向调控”
· 中央政策： 加强结构性调整，千方百计去库存
2014年7月，住房和城乡建设部部长陈政高提出下半年住建部的重点工作是着力棚户区改造和保障房建设，并对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。其中“千方百计消化库存”被市场解读为下半年国家对房地产政策的态度基调。
· 地方政策：地方政府因地制宜、分类调控，取消限购的城市开始增多
各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购或通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策调整突破口。少量城市如深圳强调不会放松限购等调控政策，但大多数城市迫于楼市库存增大和经济的压力，纷纷取消限购，目前官方明确取消限购的城市有呼和浩特、济南和苏州。
· 以房养老：北京、上海、广州、武汉四地先行试点
7月，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布从7月1日起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示，试点通过保险以房养老，意在给有意愿、有需求的老年人提供一种自愿选择和金融工具，带有市场化的性质，并不意味政府“不管养老”。
· 房地产市场：持续低迷 房地产行业面临分化和转型的考验
· 一级市场：
2014年二季度土地市场明显降温，土地供求同比降幅较一季度均扩大15%以上，土地出让金同比止升转降。地方政府推地节奏放缓、房企拿地日趋谨慎，且低价成交较多，市场低迷。
一线城市土地供求萎缩，但楼面均价翻倍带动土地出让金增幅超40%；二、三线城市上半年楼面地价也仍在上涨，但涨幅低于一线城市，且溢价率出现下行态势。
· 二级市场：
信贷收紧、库存增加及市场预期下滑等均导致上半年全国楼市指标的回落：
- 房地产开发投资42019亿元，同比增长14.1%，增速比一季度回落2.7%。
- 房屋新开工面积同比下降16.4%.
- 商品房销售面积同比下降6.0%，商品房销售额同比下降6.7%.
- 房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。
截止6月末，中房指数监测的14个主要城市库存量环比增长2.78%，处于2014年以来最高水平。6月，仅广州、南充、深圳、青岛存量环比下降，其余城市均上升。目前，少拿地、少开工、加快消化存货、“以价换量”加快先进回笼成为房企目前的主要策略。
3、国内一线城市楼市表现
天骥行房地产顾问公司
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