[天骥行观察]老旧小区改造、城市更新......7月政策有新动向！
发布时间：2020-07-22 09:49:22
城市更新、老旧小区改造，是一项备受居民关注、能有效提升城市居民幸福感的民生工程；同时，旧改工程涉及方方面面的基础投资，也能够有效调动行业产能，产生“稳企业”“保就业”的积极效果。
近日，两个政策引起市场关注，对于疫情后的城市建设，对于房地产开发商的项目投资方向，均有着重要的参考和研究意义：
一个是国务院办公厅印发的一份指导意见：直接影响拉动2020-2025年间、全国城镇老旧小区改造项目的投资、建设。
一个是深圳市人大公布的一份征求意见文件：深圳作为全国第一个为城市更新立法的先行者，再次释放出破解难题、把城市更新工作向纵深推动的积极信号，对其它城市也有着实际的参考作用。
7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。
对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
《意见》给出了时间表：
- 2020年，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉近700万户居民;
- 2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;
- “十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
《意见》明确了改造对象范围：
应为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区(含单栋住宅楼)，要重点改造2000年底前建成的老旧小区。
《意见》归纳了三类改造内容：
-涵盖从小区公共部位维修，到环境及配套设施改造建设、加装电梯，到发展养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设。
《意见》明确改造资金的来源：
要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。
《意见》的其它主要内容：
-精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节；
-完善适应改造需要的标准体系；
-推进相邻小区及周边地区联动改造；加强既有用地集约混合利用；
-各主管部门层层负责，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。等
7月20日，深圳市人大常委会公布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》。
这是一则社会关注已久的公告：深圳将率全国之先开展城市更新立法，且经多年酝酿、致力于运用特区立法权进行创新和变通，破解个别物业权利人“漫天要价”或不签约导致更新项目推进滞缓等纵深难题。
明确法定搬迁补偿标准
为做好与违法建筑处理、土地整备、房屋征收等相关政策的统筹衔接，《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定内容主要有：
-旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；
-公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。
破解“钉子户”难题
个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议时，《征求意见稿》提出：
-采取“个别征收＋行政诉讼”的处置方案：由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
-物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
旧住宅区如何纳入城市更新单元计划
《征求意见稿》对城市更新单元计划的制定、申报和审批均作了明确规定。关于旧住宅区的内容主要有：
-“城市更新意愿”......旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上、且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新。
-旧住宅区自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。
确定项目市场主体的规定和路径
-首选市场主体必须符合国家房地产开发企业资质管理规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。
-其次，合法旧住宅区城市更新项目获批后，区政府将组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，如采用业主票决等方式确定。
-选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。如项目实施过程中，市场主体发生改变的，将重新征集物业权利人的更新意愿，并报区更新主管部门备案。
其它主要内容
-合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，方可申报更新。
-开发商不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作。
-经批准的更新单元计划（不含重点更新单元），自公告之日起有效期两年。有效期内未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。
-实施主体应先按规划要求向政府无偿移交贡献用地后，再申请办理用地审批手续。未按照规划要求完成公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予规划验收。
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