文旅项目是否有良好的投资收益前景，

一半功夫在拿地条件上！

如果再算上整盘投资风险因素中，

一半以上和拿地环节有关。那么，

拿地，对文旅项目成功与否的决定作用

可在七成以上！

而一套思路清晰、合理客观的“预演“，绝非老板脑热构思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的点子所能替代。而是来自于专业团队经过系列市场调研、项目摸底后系统呈现的一套项目前期研究策划方案：

项目前期研究策划方案对以上各类问题的回答、策划，可环环相扣地倒推出拿地逻辑、前期策略，甚至拿地成本、时间计划和具体的谈判条件和策略。

尽管一个项目中，可直接进入市场交易的不动产是现金宝藏。但是，随着国家对“房住不炒”、“严控房地产类融资”等的强调和贯彻，文旅项目去房地产化已是大势所趋。

投资者须从初心上逐步调适到“文旅项目应能做到不靠房地产、而是靠运营实现回报“的模式。

相应地，文旅项目的拿地也应跳脱出“通过大量建设用地来支撑生计“的观念：从尽量不占城市建设用地指标的视角，挖掘文旅可用的农村土地资源。

一般情况下，进入文旅项目视野的主要有以下三大类用地：

如果不考虑城镇建设用地，单从农村土地性质上挖掘，主要来源是宅基地和村集体经营用地（如下表所示）。

文旅项目在内容策划上，可以把民宿、乡农社区等新业态植入进这些土地空间里，参与并改善村庄的规划蓝图，把原本土生土长的资源进行旅游化、产业化改造。

而对于要进行改造建设新物业的土地和空间：

一方面，产权性质上，切勿认为和村集体签署了一纸协议、就一切有保障了。此协议非权属证明，不仅租期长度（超过20年）是否有效须确认，而且一旦遇到拆迁等情况，也会有失效的可能。

另一方面，规划建造上，须谨慎核对与原面积、政策允许用途（土地规划）的吻合度，切勿认为此非城镇管控范围、可盲目超纲超标，避免投钱造了了违建。

除了实体建筑的房舍庭院之外，文旅项目中最引客人逗留的是乡野化的环境，承载行、游、赏、参与等旅游功能和特产耕作等产业功能的田园综合体。

我们建议投资者特别关注项目所在地的“四荒地”资源，即：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地。

国家对此类用地的态度，基本上按“谁治理、谁使用，谁保护、谁受益”的原则，允许“四荒地”使用权在50年或更长的时间不变。这对投资利益而言，相对有保障、也更易统筹规划。

这部分用地是勾勒项目外部景观所需要的用地，包括农林用地，其中又有国家权属或村集体权属之分。

但无论何种权属，鉴于国家对保护生态环境的要求越来越严格，文旅项目策划中，最好对此类用地都以最小开发量为原则、进行规划利用，对开发建设的预想则不能抱太高期望，并谨慎探究那些可以进行较大规模建设的拿地承诺。

如林地利用上，一方面政策允许“3%可建林业设施”，但同时也有“不得超过10亩”的总量上限。全面掌握相关政策，避免拿地中留下无法兑现的“坑”。

此外，为了项目运作效率考虑，拿地时还要特别留意避开以下五类地，以免因用地性质的限制而牵累项目进程或运作预期：

如果项目遇到以下几类用地，则需要提前进行充分沟通，明确问题点和提前想好对应策略：