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[天骥行观察]文旅项目成功不易,拿地环节尤关生死
日期:2020-06-03 16:27:23 点击次数:100
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文旅项目是否有良好的投资收益前景,

一半功夫在拿地条件上!

如果再算上整盘投资风险因素中,

一半以上和拿地环节有关。那么,

拿地,对文旅项目成功与否的决定作用

可在七成以上!

 

1
 

为什么文旅项目的拿地特别重要?

1

文旅项目用地性质种类复杂,价值属性、法律属性的模糊地带很多,容易出现投资“陷阱”。轻则权属理清时间、土地成本超预算,重则可能因谈判进展拖拉、投资前提不具备,而让前期投入的费用和时间打水漂。

2

文旅项目对用地附着资源的依赖度很高,甚至有的资源就是项目存在的核心吸引物(如水库、山林、成片农田、村屋舍院等)。但由于土地资源合法化的程序、证照往往不尽如人意,拿地环节取得明确权属证照、甚至白纸黑字的过程曲折艰难,因而对未来的投资运营埋下变数和风险

 

事实上,在城市建设用地指标紧缺的背景下,文旅项目要获取合法的建设用地指标难度相当大
同时,文旅项目往往涉及农用地向旅游、产业功能的转变,土地投资强度、基础设施建设和新功能导入等等,都会令土地价值发生显著改变、土地产出获得急剧提升利益反差之下,围绕利益分配的争执就在所难免。构成投资风险和隐患。

 

2
 

及早开展策划可以帮助文旅项目拿地

 

文旅项目的投资者,须从拿地环节开始、自始至终保持清醒而清晰的思路,即:拿地逻辑(主次轻重)和明确的投资指向(价值效益)。
甚至应将项目投资利润、营收进行“预演”,才能埋下成功的伏笔。

一套思路清晰、合理客观的“预演“,绝非老板脑热构思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的点子所能替代。而是来自于专业团队经过系列市场调研、项目摸底后系统呈现的一套项目前期研究策划方案

市场要什么、选址地有什么、项目做什么;钱投在哪里、利润出在哪里、客人在哪里花钱消费;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

项目前期研究策划方案对以上各类问题的回答、策划,可环环相扣地倒推出拿地逻辑、前期策略,甚至拿地成本、时间计划和具体的谈判条件和策略。

 

3
 

土地管理法新修订后文旅项目的拿地要点

 

尽管一个项目中,可直接进入市场交易的不动产是现金宝藏。但是,随着国家对“房住不炒”、“严控房地产类融资”等的强调和贯彻,文旅项目去房地产化已是大势所趋

投资者须从初心上逐步调适到“文旅项目应能做到不靠房地产、而是靠运营实现回报“的模式

相应地,文旅项目的拿地也应跳脱出“通过大量建设用地来支撑生计“的观念:从尽量不占城市建设用地指标的视角,挖掘文旅可用的农村土地资源

一般情况下,进入文旅项目视野的主要有以下三大类用地:


 


文旅项目建设用地的来源
 

如果不考虑城镇建设用地,单从农村土地性质上挖掘,主要来源是宅基地村集体经营用地(如下表所示)。



文旅项目在内容策划上,可以把民宿、乡农社区等新业态植入进这些土地空间里,参与并改善村庄的规划蓝图,把原本土生土长的资源进行旅游化、产业化改造

而对于要进行改造建设新物业的土地和空间:

一方面,产权性质上,切勿认为和村集体签署了一纸协议、就一切有保障了。此协议非权属证明,不仅租期长度(超过20年)是否有效须确认,而且一旦遇到拆迁等情况,也会有失效的可能。

另一方面,规划建造上,须谨慎核对与原面积、政策允许用途(土地规划)的吻合度,切勿认为此非城镇管控范围、可盲目超纲超标,避免投钱造了了违建。

文旅项目的环境用地来源
 

除了实体建筑的房舍庭院之外,文旅项目中最引客人逗留的是乡野化的环境,承载行、游、赏、参与等旅游功能和特产耕作等产业功能的田园综合体。

我们建议投资者特别关注项目所在地的“四荒地”资源,即:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地。

国家对此类用地的态度,基本上按“谁治理、谁使用,谁保护、谁受益”的原则,允许“四荒地”使用权在50年或更长的时间不变。这对投资利益而言,相对有保障、也更易统筹规划

 

文旅项目的景观背景用地
 

这部分用地是勾勒项目外部景观所需要的用地,包括农林用地,其中又有国家权属或村集体权属之分。

但无论何种权属,鉴于国家对保护生态环境的要求越来越严格,文旅项目策划中,最好对此类用地都以最小开发量为原则、进行规划利用对开发建设的预想则不能抱太高期望,并谨慎探究那些可以进行较大规模建设的拿地承诺

如林地利用上,一方面政策允许“3%可建林业设施”,但同时也有“不得超过10亩”的总量上限。全面掌握相关政策,避免拿地中留下无法兑现的“坑”

 

此外,为了项目运作效率考虑,拿地时还要特别留意避开以下五类地,以免因用地性质的限制而牵累项目进程或运作预期:

没有占用基本农田
没有涉及生态退线
没有涉及一级保护林地
没有涉及一级水源保护地
没有涉及文物保护地

 

如果项目遇到以下几类用地,则需要提前进行充分沟通,明确问题点和提前想好对应策略

一般农田:对于是否要改变用地属性、或改变路径,应进行提前策划规划、充分沟通掌握相关背景。
经济林/一般天然保护山林:须和地方林业局充分沟通,落实赔偿协议等利益相关内容后、再行规划动工等实质工作。 
零星地块:提前策划规划整理方案,严密部署取得节奏步骤。以免被当地人或其他人投机购买、流转,影响项目整体利益。
用地内有高压线缆等经过时:查明电力相关规划、明确其对项目经营建设的影响和限制。如果用地有燃气管道,电缆,军用通讯等设施穿过,则必须提前考量用地代价,以免规划方案不能落地,或经营建设中引致高额罚款。




咨询热线:0755-83588318
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[天骥行观察]文旅项目成功不易,拿地环节尤关生死
发布时间:2020-06-03 16:27:23

文旅项目是否有良好的投资收益前景,

一半功夫在拿地条件上!

如果再算上整盘投资风险因素中,

一半以上和拿地环节有关。那么,

拿地,对文旅项目成功与否的决定作用

可在七成以上!

 

1
 

为什么文旅项目的拿地特别重要?

1

文旅项目用地性质种类复杂,价值属性、法律属性的模糊地带很多,容易出现投资“陷阱”。轻则权属理清时间、土地成本超预算,重则可能因谈判进展拖拉、投资前提不具备,而让前期投入的费用和时间打水漂。

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文旅项目对用地附着资源的依赖度很高,甚至有的资源就是项目存在的核心吸引物(如水库、山林、成片农田、村屋舍院等)。但由于土地资源合法化的程序、证照往往不尽如人意,拿地环节取得明确权属证照、甚至白纸黑字的过程曲折艰难,因而对未来的投资运营埋下变数和风险

 

事实上,在城市建设用地指标紧缺的背景下,文旅项目要获取合法的建设用地指标难度相当大
同时,文旅项目往往涉及农用地向旅游、产业功能的转变,土地投资强度、基础设施建设和新功能导入等等,都会令土地价值发生显著改变、土地产出获得急剧提升利益反差之下,围绕利益分配的争执就在所难免。构成投资风险和隐患。

 

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及早开展策划可以帮助文旅项目拿地

 

文旅项目的投资者,须从拿地环节开始、自始至终保持清醒而清晰的思路,即:拿地逻辑(主次轻重)和明确的投资指向(价值效益)。
甚至应将项目投资利润、营收进行“预演”,才能埋下成功的伏笔。

一套思路清晰、合理客观的“预演“,绝非老板脑热构思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的点子所能替代。而是来自于专业团队经过系列市场调研、项目摸底后系统呈现的一套项目前期研究策划方案

市场要什么、选址地有什么、项目做什么;钱投在哪里、利润出在哪里、客人在哪里花钱消费;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

项目前期研究策划方案对以上各类问题的回答、策划,可环环相扣地倒推出拿地逻辑、前期策略,甚至拿地成本、时间计划和具体的谈判条件和策略。

 

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土地管理法新修订后文旅项目的拿地要点

 

尽管一个项目中,可直接进入市场交易的不动产是现金宝藏。但是,随着国家对“房住不炒”、“严控房地产类融资”等的强调和贯彻,文旅项目去房地产化已是大势所趋

投资者须从初心上逐步调适到“文旅项目应能做到不靠房地产、而是靠运营实现回报“的模式

相应地,文旅项目的拿地也应跳脱出“通过大量建设用地来支撑生计“的观念:从尽量不占城市建设用地指标的视角,挖掘文旅可用的农村土地资源

一般情况下,进入文旅项目视野的主要有以下三大类用地:


 


文旅项目建设用地的来源
 

如果不考虑城镇建设用地,单从农村土地性质上挖掘,主要来源是宅基地村集体经营用地(如下表所示)。



文旅项目在内容策划上,可以把民宿、乡农社区等新业态植入进这些土地空间里,参与并改善村庄的规划蓝图,把原本土生土长的资源进行旅游化、产业化改造

而对于要进行改造建设新物业的土地和空间:

一方面,产权性质上,切勿认为和村集体签署了一纸协议、就一切有保障了。此协议非权属证明,不仅租期长度(超过20年)是否有效须确认,而且一旦遇到拆迁等情况,也会有失效的可能。

另一方面,规划建造上,须谨慎核对与原面积、政策允许用途(土地规划)的吻合度,切勿认为此非城镇管控范围、可盲目超纲超标,避免投钱造了了违建。

文旅项目的环境用地来源
 

除了实体建筑的房舍庭院之外,文旅项目中最引客人逗留的是乡野化的环境,承载行、游、赏、参与等旅游功能和特产耕作等产业功能的田园综合体。

我们建议投资者特别关注项目所在地的“四荒地”资源,即:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地。

国家对此类用地的态度,基本上按“谁治理、谁使用,谁保护、谁受益”的原则,允许“四荒地”使用权在50年或更长的时间不变。这对投资利益而言,相对有保障、也更易统筹规划

 

文旅项目的景观背景用地
 

这部分用地是勾勒项目外部景观所需要的用地,包括农林用地,其中又有国家权属或村集体权属之分。

但无论何种权属,鉴于国家对保护生态环境的要求越来越严格,文旅项目策划中,最好对此类用地都以最小开发量为原则、进行规划利用对开发建设的预想则不能抱太高期望,并谨慎探究那些可以进行较大规模建设的拿地承诺

如林地利用上,一方面政策允许“3%可建林业设施”,但同时也有“不得超过10亩”的总量上限。全面掌握相关政策,避免拿地中留下无法兑现的“坑”

 

此外,为了项目运作效率考虑,拿地时还要特别留意避开以下五类地,以免因用地性质的限制而牵累项目进程或运作预期:

没有占用基本农田
没有涉及生态退线
没有涉及一级保护林地
没有涉及一级水源保护地
没有涉及文物保护地

 

如果项目遇到以下几类用地,则需要提前进行充分沟通,明确问题点和提前想好对应策略

一般农田:对于是否要改变用地属性、或改变路径,应进行提前策划规划、充分沟通掌握相关背景。
经济林/一般天然保护山林:须和地方林业局充分沟通,落实赔偿协议等利益相关内容后、再行规划动工等实质工作。 
零星地块:提前策划规划整理方案,严密部署取得节奏步骤。以免被当地人或其他人投机购买、流转,影响项目整体利益。
用地内有高压线缆等经过时:查明电力相关规划、明确其对项目经营建设的影响和限制。如果用地有燃气管道,电缆,军用通讯等设施穿过,则必须提前考量用地代价,以免规划方案不能落地,或经营建设中引致高额罚款。