首页 > [天骥行观察]疫情语境下，关于房地产开发“以韧补刚”的思考
日期：2020-03-21 16:08:23
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2020年伊始，
地产人过了个不一样的开年：
根据天骥行研究的总结，一项房地产开发的价值定位，可以基于位置，附加一些高于位置、抹平位置差的加分项，改变价值构成。具体如下图示意：
1、疫情带出的产品痛点：物理空间
传统的房地产开发，很多遵循“建成-销售-交付-开发结束”的短周期模式。开发和销售的都是房子——物理空间。
这种情况下，提高产品韧性主要靠前期策划和方案设计环节更全面、细致，为买家的个性化需求预留改造弹性。
本次疫情，很多人在连续多日、24小时宅家的经历中，暴露出很多对物理空间的使用痛点。围绕“健康”需求，值得房地产开发商、设计工作者参考借鉴的细节，可以在空间设计中注意、改善：
——外玄关：满足净脏分区、进门消杀的过渡空间；安放宠物、临时需要外人帮忙饲养
——餐厨一体化：满足家庭多人聚餐的可增扩空间；满足多人参与炊厨操作的空间
——收纳空间：满足囤菜囤物的收纳需求
——卫生间设计：防止上下楼层病毒传播的卫生间地漏设计、气密性设计
——房中套房、双钥匙房：为居家隔离的家庭成员、或老人而设计的相对独立起居空间。
——参考、对标一些国际化认证：如“WELL健康住宅认证标准”，2015年正式引入中国。目前国内仅有小部分高端酒店、办公、公寓、住宅做过WELL认证。
2、疫情凸显的产品需求：场景空间
疫情期间，宅家的人们深切体验了互联生活：云办公、云课堂、云逛街......。这些情形，还将在5G时代更加普遍、愈演愈烈。
作为承载空间，房地产产品成为多种场景的发生地，配合“场景”需求而进行产品设计，将是必然趋势。这些场景要点，如：
——业主进社区全程无物理接触场景下的智能安防设计；
——适合云办公、云课堂场景的空间设计。具体要求互联网信号的连续（5G小基站的位置设计）、与家庭其他成员活动的分隔等。
——适合居家运动、孩子上体育课场景且不干扰邻居的空间设计。如楼板隔音设计、阳台健身空间等。
——适合联网直播、主播操作场景需要的工作间设计。
3、疫情启示的新价值：供求交互平台
在房地产增量时代，开发商习惯于在“建房-卖房-交付使用-开发结束”的模式中快速滚动，以负债-偿债式资金循环驱动攻城略地。但进入存量时代，则应跳出传统认知、寻求空间销售价值之外的其它产品价值。
对此，国内已有先行的专业开发商提出了“空间即服务”的理念。其价值逻辑即是：房地产开发的产品，不仅是钢筋水泥围起来的物理空间，也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平台”，服务与被服务持续发生的场合。
当前，5G时代马上到来，人们的生活、商务办公等活动都会更加智慧化、数字化，数据留存也将无时无刻地存在。房子建成交付后，将同一小区居民的数据集合起来进行分析、利用，就能发挥“投其所好”、精准服务的巨大生产力！
而此次疫情期间，这种云消费的能量已经初现威力。
因此，只要房地产开发商、物业管理者认真看待这一价值，在项目开发之初就联合数据中心、服务平台等，进行软硬件的适配设计、前置设计，那么，待房产交付使用后，源源不断的数据就可转变为可量化的云上数据资产。真正实现“物业是金矿”！
地产人过了个不一样的开年：
线下销售一片萧条......，
打乱了很多开发商的节奏。
TOP 100房企2月份的销售业绩
创近几年来的单月销售最低。
2020年伊始，
地产人过了个不一样的开年：
工地停工、售楼处打烊、买房人宅家，
线下销售一片萧条......，
打乱了很多开发商的节奏。
TOP 100房企2月份的销售业绩
环比下跌43.8%，
创近几年来的单月销售最低。
（注：来源于克而瑞公布数据）
连房地产业巨舰——万科地产的
董事会主席郁亮都说：
“2018年秋季我们提出‘活下去’，
是居安思危。
没想到，今天‘活下去’
成为特别真实的存在。”
意外的现金流“不可抗力”
逼迫房企一边要应对突发，
一边坐下来算账、调整计划......
天骥行研究结合我司十多年来服务全国开发商的经验，总结本次疫情下显现出的供求特点，从不同的角度对房地产行业进行了相关分析，拟分专题向大家分享。
今天分享的是：
疫情语境下，房地产开发的“以韧补刚”
房地产开发第一“刚”
2014年以来，中国房地产业已离开高增长的“黄金时代”、进入增速放缓的周期。这些年，专业房地产开发商大都在干两件事：
一件是坚守基业。主要以多年来的开发模式继续常规房地产业务，其中包含有一些“刚”性的要素。当这些要素上过刚过紧，则项目乃至企业应对极限压力的能力就偏弱，容易发生脆断。
另一件是谋篇布局、选择赛道。主要是与房地产业务关联的新探索，其中包含有利于整体发展的“韧”性因子。有了韧性，则项目和企业耐压能力增强，因势利导的可塑性也会提高。
当前新冠疫情未散、房地产刚刚全面复工复售，此时探讨房地产开发的“刚”“韧”相济，有着很好的即时感受。对于未来仍将处在不确定性中的房地产业，可做有益参考、借鉴——
负债-偿债的资金循环
房地产是典型的资金密集型行业，高负债、举债发展几乎是业界常态,业内负债率基本都在70%以上。高负债率下，对于现金流具有极强的依赖性，整行业都存在着偿债压力大的刚性特点。
此时，谁能拥有充沛的现金流、资金上有抗压韧性，谁就能抵挡住疫情带来的极端时刻“压力测试”，待疫情结束时、如期迎来春天。
但这资金循环上的韧性，从何而来？
就单盘操作而言，可做的主要是采取防御性措施，如打折促销、出售股权等。
就多项目开发或房地产企业整体运作而言，则可综合考量短期需求和中长期发展，在有息杠杆已再难可加的环境下，进行腾挪、调整，增加资金循环上的韧性。具体可操作的建议如下：
就多项目开发或房地产企业整体运作而言，则可综合考量短期需求和中长期发展，在有息杠杆已再难可加的环境下，进行腾挪、调整，增加资金循环上的韧性。具体可操作的建议如下：
房地产开发第二“刚”
项目位置对价值的绝对作用
“位置、位置，还是位置”是房地产业的一条价值铁律。不可移动的房地产，位置几乎说明了一切，具有难以撼动的刚性。
一般而言，能改变项目位置刚性的，主要是被动地依赖外部市政环境的改善，比如开通了地铁、新建了学校/医院/大商场......。因此，“基建”利好，对项目价值的提升通常是正向、 绝对的。
2020年，在基建利好端，不仅有我们熟悉的“大基建年”，还有“新基建”、俗称“数字地产”的频频出现。预示着基建利好到了细分、精准对接的时代。
与此同时，在房地产消费端，疫情让很多人提前感受了5G时代将普及的“万物互联”场景——“云办公”、“云课堂”甚至“云逛街”、“云聚会”等等，都被扎扎实实实操了一遍；疫情还让“好的小区服务不仅保养房子、还保养人”、“好的物业管理可保命”等身边事广为传播......。
疫情语境下，突围位置刚性，比以往有了更为清晰、可操作性的方向。
根据天骥行研究的总结，一项房地产开发的价值定位，可以基于位置，附加一些高于位置、抹平位置差的加分项，改变价值构成。具体如下图示意：
房地产开发第三“刚”
房地产开发的产品相对固化
房地产不仅具有“搬不走”的位置刚性，而且所开发的产品——空间，也有一旦按图纸开建、很难逆改的刚性特征。因此，专业的房地产开发历来均非常重视从拿地前就开始的全程策划、准确定位，以避免开工后调改所带来的大量资金损失、时间损失。
以下，我们围绕三种视角下的房地产产品，提出在产品设计、产品开发方面“以韧补刚”的思考：
1、疫情带出的产品痛点：物理空间
传统的房地产开发，很多遵循“建成-销售-交付-开发结束”的短周期模式。开发和销售的都是房子——物理空间。
这种情况下，提高产品韧性主要靠前期策划和方案设计环节更全面、细致，为买家的个性化需求预留改造弹性。
本次疫情，很多人在连续多日、24小时宅家的经历中，暴露出很多对物理空间的使用痛点。围绕“健康”需求，值得房地产开发商、设计工作者参考借鉴的细节，可以在空间设计中注意、改善：
——餐厨一体化：满足家庭多人聚餐的可增扩空间；满足多人参与炊厨操作的空间
——收纳空间：满足囤菜囤物的收纳需求
——卫生间设计：防止上下楼层病毒传播的卫生间地漏设计、气密性设计
——房中套房、双钥匙房：为居家隔离的家庭成员、或老人而设计的相对独立起居空间。
——参考、对标一些国际化认证：如“WELL健康住宅认证标准”，2015年正式引入中国。目前国内仅有小部分高端酒店、办公、公寓、住宅做过WELL认证。
2、疫情凸显的产品需求：场景空间
疫情期间，宅家的人们深切体验了互联生活：云办公、云课堂、云逛街......。这些情形，还将在5G时代更加普遍、愈演愈烈。
作为承载空间，房地产产品成为多种场景的发生地，配合“场景”需求而进行产品设计，将是必然趋势。这些场景要点，如：
——业主进社区全程无物理接触场景下的智能安防设计；
——适合云办公、云课堂场景的空间设计。具体要求互联网信号的连续（5G小基站的位置设计）、与家庭其他成员活动的分隔等。
——适合居家运动、孩子上体育课场景且不干扰邻居的空间设计。如楼板隔音设计、阳台健身空间等。
——适合联网直播、主播操作场景需要的工作间设计。
3、疫情启示的新价值：供求交互平台
在房地产增量时代，开发商习惯于在“建房-卖房-交付使用-开发结束”的模式中快速滚动，以负债-偿债式资金循环驱动攻城略地。但进入存量时代，则应跳出传统认知、寻求空间销售价值之外的其它产品价值。
对此，国内已有先行的专业开发商提出了“空间即服务”的理念。其价值逻辑即是：房地产开发的产品，不仅是钢筋水泥围起来的物理空间，也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平台”，服务与被服务持续发生的场合。
当前，5G时代马上到来，人们的生活、商务办公等活动都会更加智慧化、数字化，数据留存也将无时无刻地存在。房子建成交付后，将同一小区居民的数据集合起来进行分析、利用，就能发挥“投其所好”、精准服务的巨大生产力！
而此次疫情期间，这种云消费的能量已经初现威力。
因此，只要房地产开发商、物业管理者认真看待这一价值，在项目开发之初就联合数据中心、服务平台等，进行软硬件的适配设计、前置设计，那么，待房产交付使用后，源源不断的数据就可转变为可量化的云上数据资产。真正实现“物业是金矿”！
