“新冠肺炎”这个字眼，扰大家快100天了。口罩、消毒液、体温枪测温......，我们都相处习惯了。
       2020年第一季度，还剩20天就结束了。尽管防疫、疫情数据仍是每天必看，但新一年的经济生活已经在身边苏醒、跃动！
       房地产这艘产业巨轮，正缓缓划入一段与春节前判若两境的“黑天鹅水域”。
       在这里，我们会经历什么？

        天骥行研究结合我司在2003年非典期间的房地产策划和销售代理经历，通过与此次疫情以来行业动态的对比，从不同的角度对房地产行业进行了相关分析、思考，拟分专题一一向大家分享。
       今天分享的专题是，对2020年房地产宏观走向的思考：
 

1、十七年前的房地产记忆

        说到疫情，我们自然会与2003年那场非典之战相联系。
       十七年前，天骥行在国内房地产销售和策划一线，从各项目的服务顾问、代理操盘中，点点滴滴地正经历着“非典黑天鹅”之下房地产行业迈进“黄金时代”的行情。
       对当时的一些特点，仍记忆犹新：

• 彼时，温州炒房团羽翼渐丰，从上海江浙快速转战大江南北、斩获收益......。后“团购”营销经工具化提炼，余风吹衍至今。

• 彼时，在货币宽松的背景下，在“房价已经很高、肯定马上跌”的质疑声中，单个项目、一片项目、乃至全国上演了一场轰轰烈烈的楼市高歌。中国楼市看涨派日益壮大。

• 彼时，国土资源部紧急调控土地市场，一道道整治土地市场的“金牌”接踵而至，土地按指标减量供应成为主流，“地王”频频诞生。“抢地开发”逐渐被开发商“适应”，“买房升值”也在一次次开盘定价中被坐实。......
   

2、十七年间，房地产宏观行情的走势脉络

        十七年后的今天，和“彼时”相似的环境若隐若现。2020年，房地产会朝什么方向动作？
        以下，我们从一个影响“钱，值不值钱？”的数据——“隐性负利率”说起，回顾、梳理国内房地产的行情脉络：

从数据可见，我们目前正处在十七年来的第四个“隐性负利率”周期，此前的每一次“隐性负利率”周期，楼市都走出过显著的涨势（见本文后面的汇总表）。

与前三个“隐性负利率”周期相比，本次周期的特点：

• 历时时间长。已经持续了4年，且预计2020年仍然继续。

• 市场与政策的博弈更微细。楼市继续遵循前几个周期表现的上涨规律，但步伐胶着。反映在具体项目日常的营销工作上，则感受到比以往更多的不确定性。

• 地区、城市分化显著。“房住不炒”原则下的分城施策、买房人对城市吸引力的再评估等等，拉大了楼市成交差距。致使有的地方还在“去库存”的路上艰难权衡何时脱离土地财政，有的地方却因楼价太高、成交火爆而发愁流失人才力等难题。

以下，是天骥行研究对非典以来各周期房地产宏观走向的汇总：

 

3、2020年，关于房地产宏观走向的几个判断和预期

2020的春节，房地产行业既经历了工地停工、售楼处停开的非常考验；也迎来了“央妈1.2万亿元逆回购确保充足流动性”、“22个省市地方政府47万亿元年度大手笔投资计划”等利好消息。

对于2020年，我们预期房地产宏观走向上有以下几个突出表现：
 

3.1市场需求稳增不辍

当前环境下，房地产的保值特性还是市场认知主流。因此，纯市场行为而言，疫情后的楼市需求将如期释放，加上各商业银行、地方政府，基本上都有希望房地产恢复增长、保持增长的内在需求。故，预期全国房地产成交大概率将走出量价齐涨的行情。
但，还有个牵制市场量价齐涨的不确定因素——高层监控尺度：
从近期驻马店、广州等城市地方政策“一日游”等现象来看，目前省一级层面还在牢牢把关，防止流动性、复工利好等“经济暖风”吹向敏感的楼市。

3.2 调控政策局地高压

“隐性负利率”已经存在4年之久了，之所以没有重蹈2003年非典后房价大涨的覆辙，与“房住不炒”的国家定性有很大关系。
尽管地方政府有促经济发展的动力、老百姓有置业防通胀的热情，但“房住不炒”一时不松，对楼市热度的防控就硬性存在。
预期“房价涨幅”仍将是决定施策松紧度的准绳，在房价上涨过快的地方或时段，依然有可能遭遇高压调控。

3.3 地区分化再度加码

疫情期间，不同城市在管理水平、城市配套、医疗资源等软硬件上的比较和差别，被宅在家里的人们高清化“看”到，相当于给买房人们上了一堂全国视野下、“择城而居”比选课。
预期表现优秀者、资源配套充足的地区和各省核心城市，将获得置业好感度加分、吸引更多投资；而疫情中让人缺乏安全感、宅家“体验感”差的四五线等城市，则会面临短期损失鼠年返乡置业群、中长期流失楼市购买力的问题。
这一新的分化效应，将在今年各地楼市恢复正常运营时、快速显现。

3.4 房地产对接“大基建”年仍有良机

最近，各省市相继发布了2020年度重大项目投资计划。“大规模投资”如疫情阴霾下的耀目阳光、引人振奋。无疑，2020年，将是个“大基建”年。
细看投资计划中的项目构成，“新基建”占据了表述主角。3月4日，中央政治局常务委员会上，也特别把“新基建”单列强调。说明2020的“大基建”，此“基建”、已非往日“基建”。

那么，从房地产行业的角度，应怎样理解“大基建”和其中的对接机会呢？