[天骥行观察]分享，让城市存量物业的价值土壤更富饶！
发布时间：2019-09-24 10:26:44
目前， 我国城市存量空间主要集中在新、旧两种形态的物业上：
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一类是年代已久、原功能“退役”须更新改造的空间。如旧厂房仓库、旧村屋建筑等。
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一类是供应过剩、同质化严重的新建商业项目或商业空间。如新商场、酒店、写字楼等。
按照天骥行研究前文“挖掘存量房地产价值的创新之源——分(共)享”中所述的观点：通过分享增加到访空间的人群“流量”和“粉丝”，可以有效挖掘存量空间的新价值。
今天，我们选取城市环境下新、旧两种形态的物业运营案例，具体了解如何通过“分享”、让房地产空间产生与众不同且有活力的创新价值：
（注：以下内容由天骥行研究根据项目公开信息整理而成，如有涉及版权问题，请与我们联系处理。）
日本La Kagu，
Anti-Mall生活单元
La Kagu启发
消费，不是一个为了满足需要而必做的活动，
是一种基于认同感而发生的自我陈述与表达......
当空间有内容、有个性，注重体验感时，
附近的人会愿意去(流量)、习惯重复去(粉丝)，
然后、消费就有机会发生。
位置：日本.东京.新宿
建筑面积：962.45平方米
改造前的空间：新潮社的一处图书仓库
改造后的空间：购物，展览、咖啡厅、城市公共活动场所
改造团队：建筑师隈研吾、设计师平林奈绪美、知名买手冈尾美代子等多领域达人
完成时间：2014年9月
核心理念：承载与塑造一天的完美生活
商业主题（价值观）：再评估（Re-evaluation），保留源自出版的文艺灵魂、着眼于不因时代变迁而变化的生活中真正好物。这一独特主题，构建了空间的精神、以及能够穿透过去与未来的个性特征。
改造风格：如隈研吾所说的“消解建筑”。即，在保留传统基础上，赋予旧建筑旧街区以新的文化与潮流价值。改造后的La Kagu质朴坚毅却又充满文艺时尚气息，甚至成为日本近期最文艺的代表地之一。
空间功能定位：衣食住+知。业态涵盖了时尚服饰、餐饮服务、家具杂货等可满足一站式消费的基本物质生活需求；同时，加入“知”的核心内容和要素，补充了对精神生活需求的满足、为增强空间体验感提供了创意源泉。
讲座沙龙空间：会定期策展或举办主题沙龙，让人们在学习时尚、设计乃至购物的同时，感受充满知性的陶冶。
图书销售空间：类似大学图书馆，开架库与阅读空间结合，提供亲切不拘谨的氛围。
随意放松的购物空间：模糊业态布局的界限感，店内物件布置在整体协调之下、局部特意略显凌乱。慵懒放松的环境、文艺时尚的氛围、健康独特的商品质感，糅合出La Kagu的专属生活格调，对于认同这种格调的人群（粉丝）形成常态化吸引力。
向城市开放的大楼梯：既创造了商业双首层的效果，又能在街角处分享出一个可休息聚会的公共活动空间、城市文青（目标客群、粉丝）汇聚地。
宽敞公用的甲板露台：周末会定期举办La Kagu market（农夫市集），吸引街坊居民（流量）。
「誠品」eslite启发
诚品的英文名eslite，来自古希腊语“精英”。
诚品的初衷是服务这类人、
为其提供创新启发。后来，这类人的认可（粉丝）
成为诚品品牌延展生长的价值源。
把盈利不佳的书店生意，
通过“本业坚守+多元突围”壮大成“诚品现象”，
是诚品以流量、粉丝获得核心价值的
养成之道。
创始于书店：「誠品」eslite首先被认为是个书店，源自于1989年于台北创办第一家[诚品书店]后，曾坚持多年以图书销售为主的经营。这份“盈利不佳”的坚持，为「誠品」eslite奠定了“文化标签”的地位。
成就于复合经营：通过因地制宜的个性化探索，目前「誠品」eslite已发展成品牌带动商场、书店与零售复合的经营模式，全国现有48间店（台湾43间、香港3间、苏州1间、深圳1间）。
核心理念：“城市人的集体创作”，尊重各地文化特质，透过“人、空间、活动”的互动积累，发展出不同的场所精神和经营内容。
价值之道：诚品植根于推广阅读、激发创意的书店，在深耕文化、提升心灵方面，致力于把硬件空间打造成城市一道吸引人停留（流量）的文化景观；再通过软件推广持续、定向地吸引“同道文青”（粉丝），从而把书店与社会、生活紧密结合，储蓄了独特的文化标签效应（诚品现象）、和品牌价值源——精英粉丝。
复合经营的商业模式：诚品在探索商业盈利模式的道路上，因地制宜地贴合开店各地的特点，把诚品的品牌优势、商业空间自身优势（地段/政策/合作方/市场需求等）极致融合，努力创造“诚品+N>>书店”的商业价值。诚品近五十家店中，最典型的商业模式有（注：点击图片可放大阅读）：
阅读推广和文化分享：诚品书店追求图书品种最大化、以吸引多元化读者，由此获得“流量保障”，所以，诚品的客群目标一直是在流动性客群（而非周边居民）中“提取”的；同时，诚品的多元店型使其在接触各地阅读族群的基础上，发布“诚品阅读观察报告”、“诚品推荐书目”以及经常举办文化展览活动，不断强化对有共鸣共识的粉丝——精英客群的影响力。
商业空间的分享：诚品书店内常会设多处免费阅读区，台灯、软座、电源......不会因为免费而随意，随处散发着“不怕你白在这里看、只怕你没时间看”的用心和鼓励阅读的氛围。
同时，诚品把商场空间作为文化载体，终年不歇地用展览、活动呈现文化内容。苏州诚品在2016年就举办了400多场活动、吸引600万人次到店。
此外，诚品还会增加大量沉浸式参与、体验的内容，如手作空间。把创意、文化气质充分“渗透”到粉丝的生活中，让人不知觉地i把时间“耗”在诚品里。
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