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如果说，2018是国家对特色小镇进行“正本清源”、“改规则”的节点年。
那么，2019年则是特色小镇在新导向下嬗变、更替的关键年。
Part 1
嬗变的节点
无论是在运作、在计划还是已投资的特色小镇项目，对2017年底的政策风向想必仍记忆犹新，很多之前的特色小镇项目计划，甚至在2018年销声匿迹。
究其原因，则在发改委最近的关于特色小镇的专发文件中有明确答案，即特色小镇要“正本清源”、"坚决淘汰一批......"。
天骥行研究、梳理了国家及各部委关于特色小镇的近30条关联政策，总结其根本由来及当前导向如下图所示：
2018年开始，特色小镇正按照国家提出概念的由来、初衷，沿着“产业立镇”、“防止房地产化”的方向嬗变。
2019年及之后，相信申报、审批新建型特色小镇会越来越难，各省和国家级特色小镇的数量也会显著减少。
那么，从当前在运营的特色小镇、相对成功的特色小镇视角看，各类特色小镇是怎么操盘、如何运作呢？
Part 2
嬗变中值得借鉴的典型
天骥行研究根据长期对特色小镇项目发展的关注和跟踪，尤其是在刷新了2018年以来项目的具体表现之后，共筛选出32个目前在运作、且堪称典型的成功特色小镇。
可作为嬗变形势下、国家发改委定义下的特色小镇项目发展参考：
独树一帜的地方特色、排他性的文化大IP做底
如嘉兴的乌镇、西塘（以及宋城主持的西塘中国演艺小镇），所在地本身已然是承载数千年吴越历史的古镇；
同样的案例还有华侨城运营管理的成都的安仁、黄龙溪古镇，都是镌刻了上千年蜀地印记、自带文化IP的“熟镇”。
而新建的成功文旅小镇中，也必然依托着独树一帜的地方性、排他性文化符号：
对文旅有优秀理解力和市场影响力的运营管理者
比如以上项目的操盘企业——华侨城、中青旅等，其品牌自身含有对文旅项目的理解力、高质量运营能力等内容，对市场具有相当的号召力，也是构成了文旅特色小镇持续成功的要素。
毗邻数量充足、强消费力的客源市场，或包含已经被市场熟知的高等级旅游吸引物
以上项目，除了古北水镇、甘坑小镇开业还不到5年之外，其它项目在启动特色小镇建设时均已拥有国家5A或4A级别的景区吸引物，优质的产品匹配优质的客源，更容易碰撞出文旅兴旺的火花。
地方政府的推动和支持，是项目存在和成功的保障
目前成功在运营的基金小镇，大多是先有“金融创新区”内容或政策导向的存在、后追加“小镇”的概念。
最典型如2015年前即是地方政府金融工作重点区的、浙江两个成功的基金小镇——杭州玉皇山南基金小镇、嘉兴南湖基金小镇，以及成长迅猛的北京房山基金小镇。
而扶贫模式建设的特色小镇，如丹寨万达小镇、华润希望小镇系列，则涉及政府与企业长期互信合作、深度融合发展，往往特色小镇也只是其中外显的一部分内容。
操盘企业对地方资源（包括文化自然资源、政府资源）有良好的渗透力和持久发展力
如前所述，此类特色小镇的发展、成功，要么操盘企业自身有地方政府参与，要么是和从县到省各级政府有着长期联系，双方有着良好的互相支持、融合发展的感情和理解基础。
靠近城市主城区或位于城市新区，成规模的可用城市建设用地
如位于威海的南海新区的雅居乐威海体育小镇，总占地就达12353亩、一期占地近3平方公里，项目已于2018年中奠基。
而莱茵体育（原莱茵置业）的桐庐足球小镇，也在2017年低地价取得相关商品房建设用地（商服和住宅用地面积约9.18万平方米，其余8.06万平方米为体育用地）。
拥有承托体育、健康概念的“抓手”
如雅居乐与刘国梁、王楠夫妇携手，而有威海体育小镇的发展规划：
而桐庐足球小镇则将承接2022年杭州亚运会、中国女子足球超级联赛等相关赛事。
体育项目投资大、周期长，运营上的盈利困境必须有现金流平衡
正如万科领导层曾描述生意兴旺的万科松花湖冰雪小镇时所说——“依靠门票很难实现盈利”、“大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转”。
事实上，万科投资松花湖滑雪场的经营模式，也是利用小镇商业、公寓/别墅等度假休闲地产的现金流，来平衡整个生意、并维持快速扩张。
扎实的专项经济沉淀和产业凝聚力
比如龙泉青瓷小镇，本身就是已有积累千百年的产业盛名之地；
地方政府尽其所能的政策优惠、孵化扶持
包括且不限于现场办公、绿色通道、对口扶持政策等共生共长式的帮扶态度。
广袤的农村和现代特色农业背景
成功的农业+特色小镇，往往与万亩农事、多个村落相关联，在“三农”方面有所作为。
如北京中粮生态谷，特色小镇仅仅是整个生态谷农粮事业的构成部分之一；
逐步将凝练而匹配的文化嫁接进农业语境，形成独有个性
如蓝城在嵊州结合当地农业打造的突出女子越剧文化的“嵊州越剧小镇”；
可孵化出充足的施展空间、房地形式，填入教育、艺术、康养、养老等内容。
