我们的视角

OUR VIEW

房地产行业融资及案例分析(二)
日期:2019-12-30 17:20:43 点击次数:100
0
在上一篇文章“房地产行业融资方式(一)”中,我们谈到了银行贷款和上市融资这两种房地产常规融资方式,接下来,我们再梳理一下另外几种融资方式及案例分析:

1、 通过出让项目股权融资

股权出让融资,是指企业出让企业部分股权,以筹集企业所需要的资金。

例如,2011年5月16日恒大地产发布的公告中称,华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目49%的权益,恒大拥有另外51%的股权,出让项目面积约134万平方米。该启东项目是恒大地产的主力项目之一,总占地598万平方米,项目整体估值超过300亿元,本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称,这一出售行为是公司多渠道融资的体现。

股权融资既可以充实企业的营运资金,也可以用于企业的投资活动。尤其对于资金需求紧迫、债券关系简单的中小房地产企业而言,这种方式不仅能快速解决企业的资金问题,更有可能让自己的项目被更专业的品牌运营、比自己操盘取得更好的结果。例如,2011年4月1日万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%的股权。

由于这种模式对于出资方出让方的双向利益,因此,以股权融资的方式进入地方市场,也成为很多房地产品牌企业试水内地、或异地房地产的有效工具。

2、 通过企业合作融资

企业合作融资,是通过融资的方法进行项目合作,比股权融资更灵活、资方介入项目的深浅度也可有多种选择。而对于项目方而言,通过合作,可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担,在融资困难的情况下,与实力雄厚的大型房地产企业合作,更是一种实际可行、且结果最优的选择。

万科在企业合作方面经验尤为丰富,他们会不断通过与其他企业合作的方式,快速进入各地市场,如在2010年年末万科和五矿联手出资52亿元在北京拿地,等。





3、 通过抵押担保发债

发行债券的另一种方式是通过抵押担保的方式进行发债。一旦债券发行人违约,受托人就可将担保品变卖处置,以保证债权人的优先求偿权。

典型案例:富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据,票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保,并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元(按当时汇率折算)的资金。

富力地产之所以成功发行债券,主要有归因于:一、投资银行看好中国房地产市场,推动富力地产进行债券发行;二、富力当次发行的是以人民币优先票据为主的债券,在人民币升值预期的影响下,自然受到资本市场的青睐。

这种方法最突出的优点在于对财务指标的要求不多、发行的速度也快。但是,由于在海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批,故,这种方法的关键难点在于如何把募集的资金汇入国内。

4、 通过信用评级发债

2011年3月31日,龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议,在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资,票面总价值7.5亿美元,票面利率为9.5%,扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的这一成功来得并不轻松,尤其是在获得标准普尔、穆迪较高的信用评级上面。要求企业无论市场好坏,经营指标都要保持稳步增长,整个企业的经营压力就会非常大。此外,龙湖在资本市场上所树立的品牌形象,也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。

所以,对于大多数房地产企业来说,龙湖的债券融资之路虽值得借鉴,但实际操作上比较困难,较难复制。特别是近期标准普尔对中国房地产业展望由之前的"稳定"调整为"负面",更加大了企业发债的难度。如果不能获得较高评级,将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。

5、发行人民币合成债融资

人民币合成全债是指以人民币标价,但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者,从而获得有保障的较低成本的融资。
例如,2011年1月恒大地产以人民币计价、美元结算的合成式人民币债券发行成功,为企业带来了13.797亿美元的资金,三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。值得注意是,穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2,并且把该公司的B1评级展望自"稳定"下调四个级至"负面",但该项交易却没有受到影响,且在利率上也较为合适。
目前,已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外融资,票面利率大致在7%-10%区间内,虽然利率高于人民币债,但由于资金回流上的操作较为方便,因此这种方式也获得企业的青睐。





6、 通过房地产信托融资

例如,保利置业集团在2011年6月1日发行了"保利置业优债投资一号集合资金信托计划",用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权,预期年收益率为8%,发行规模2-3亿元,投资方式为权益投资。相比于其它中小地产公司的信托产品,该产品的收益率处于较低水平。(大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在10%以上,部分产品甚至达到15%的水平。在资金特别紧张的背景下,有中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本会超过20%、甚至更高。)
相对于银行贷款而言,房地产信托的融资方式可降低整体融资成本、节约财务费用,而且期限弹性较大,已成为房地产企业融资的新热点,是与银行贷款并驾齐驱的融资模式。但是,由于近年来房地产信托市场发展过快,银监会也对此日益关注。

2019年5月17日银保监会下发的23号文,严控房企借道地产信托获得资金,从源头控制房企买地,项目开发和补充流动资金三方面的资金来源;2019年7月份,银监会召集多地银监局开会,随后十余家信托公司收到属地银监局的窗口指导,对房地产信托监管政策的落实加压加码,这些都使盛极一时的房地产信托融资陷入冰点。

7、 通过私募基金融资

私募基金是一种非公开宣传的,向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作,获得发展项目的资金,成为自筹资金的重要来源之一。

例如,2011年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化,复地集团退市的动因正是在于融资:由于负债率过高,复地集团近年来的海外融资能力十分有限,证券市场的作用对复地集团已经不大,而复地集团背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力,但受限于香港《上市规则》关于上市公司与其控股股东关联交易的规定,复星集团的资本并不能顺利进入复地集团,缓解其融资压力。

复地集团退市后,一方面可以由复星集团直接注资,另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。此外,复地集团将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业,根据复地集团的计划,到2019年复地集团投资板块的利润贡献率将达到40%。

所以,对于房地产私募基金来说,不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地集团这种将私募基金和自身项目相整合的模式,因减少了中间环节而更有利于房地产企业对融资成本的控制。同时,在银行信贷紧缩的背景下,私募基金可以直接吸收社会资金,将成为今后房地产企业融资的主渠道之一。





咨询热线:0755-83588318
更多页面>>
当前位置:首页>我们的视角 > 行业资讯 >
房地产行业融资及案例分析(二)
发布时间:2019-12-30 17:20:43
在上一篇文章“房地产行业融资方式(一)”中,我们谈到了银行贷款和上市融资这两种房地产常规融资方式,接下来,我们再梳理一下另外几种融资方式及案例分析:

1、 通过出让项目股权融资

股权出让融资,是指企业出让企业部分股权,以筹集企业所需要的资金。

例如,2011年5月16日恒大地产发布的公告中称,华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目49%的权益,恒大拥有另外51%的股权,出让项目面积约134万平方米。该启东项目是恒大地产的主力项目之一,总占地598万平方米,项目整体估值超过300亿元,本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称,这一出售行为是公司多渠道融资的体现。

股权融资既可以充实企业的营运资金,也可以用于企业的投资活动。尤其对于资金需求紧迫、债券关系简单的中小房地产企业而言,这种方式不仅能快速解决企业的资金问题,更有可能让自己的项目被更专业的品牌运营、比自己操盘取得更好的结果。例如,2011年4月1日万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%的股权。

由于这种模式对于出资方出让方的双向利益,因此,以股权融资的方式进入地方市场,也成为很多房地产品牌企业试水内地、或异地房地产的有效工具。

2、 通过企业合作融资

企业合作融资,是通过融资的方法进行项目合作,比股权融资更灵活、资方介入项目的深浅度也可有多种选择。而对于项目方而言,通过合作,可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担,在融资困难的情况下,与实力雄厚的大型房地产企业合作,更是一种实际可行、且结果最优的选择。

万科在企业合作方面经验尤为丰富,他们会不断通过与其他企业合作的方式,快速进入各地市场,如在2010年年末万科和五矿联手出资52亿元在北京拿地,等。





3、 通过抵押担保发债

发行债券的另一种方式是通过抵押担保的方式进行发债。一旦债券发行人违约,受托人就可将担保品变卖处置,以保证债权人的优先求偿权。

典型案例:富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据,票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保,并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元(按当时汇率折算)的资金。

富力地产之所以成功发行债券,主要有归因于:一、投资银行看好中国房地产市场,推动富力地产进行债券发行;二、富力当次发行的是以人民币优先票据为主的债券,在人民币升值预期的影响下,自然受到资本市场的青睐。

这种方法最突出的优点在于对财务指标的要求不多、发行的速度也快。但是,由于在海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批,故,这种方法的关键难点在于如何把募集的资金汇入国内。

4、 通过信用评级发债

2011年3月31日,龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议,在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资,票面总价值7.5亿美元,票面利率为9.5%,扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的这一成功来得并不轻松,尤其是在获得标准普尔、穆迪较高的信用评级上面。要求企业无论市场好坏,经营指标都要保持稳步增长,整个企业的经营压力就会非常大。此外,龙湖在资本市场上所树立的品牌形象,也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。

所以,对于大多数房地产企业来说,龙湖的债券融资之路虽值得借鉴,但实际操作上比较困难,较难复制。特别是近期标准普尔对中国房地产业展望由之前的"稳定"调整为"负面",更加大了企业发债的难度。如果不能获得较高评级,将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。

5、发行人民币合成债融资

人民币合成全债是指以人民币标价,但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者,从而获得有保障的较低成本的融资。
例如,2011年1月恒大地产以人民币计价、美元结算的合成式人民币债券发行成功,为企业带来了13.797亿美元的资金,三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。值得注意是,穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2,并且把该公司的B1评级展望自"稳定"下调四个级至"负面",但该项交易却没有受到影响,且在利率上也较为合适。
目前,已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外融资,票面利率大致在7%-10%区间内,虽然利率高于人民币债,但由于资金回流上的操作较为方便,因此这种方式也获得企业的青睐。





6、 通过房地产信托融资

例如,保利置业集团在2011年6月1日发行了"保利置业优债投资一号集合资金信托计划",用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权,预期年收益率为8%,发行规模2-3亿元,投资方式为权益投资。相比于其它中小地产公司的信托产品,该产品的收益率处于较低水平。(大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在10%以上,部分产品甚至达到15%的水平。在资金特别紧张的背景下,有中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本会超过20%、甚至更高。)
相对于银行贷款而言,房地产信托的融资方式可降低整体融资成本、节约财务费用,而且期限弹性较大,已成为房地产企业融资的新热点,是与银行贷款并驾齐驱的融资模式。但是,由于近年来房地产信托市场发展过快,银监会也对此日益关注。

2019年5月17日银保监会下发的23号文,严控房企借道地产信托获得资金,从源头控制房企买地,项目开发和补充流动资金三方面的资金来源;2019年7月份,银监会召集多地银监局开会,随后十余家信托公司收到属地银监局的窗口指导,对房地产信托监管政策的落实加压加码,这些都使盛极一时的房地产信托融资陷入冰点。

7、 通过私募基金融资

私募基金是一种非公开宣传的,向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作,获得发展项目的资金,成为自筹资金的重要来源之一。

例如,2011年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化,复地集团退市的动因正是在于融资:由于负债率过高,复地集团近年来的海外融资能力十分有限,证券市场的作用对复地集团已经不大,而复地集团背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力,但受限于香港《上市规则》关于上市公司与其控股股东关联交易的规定,复星集团的资本并不能顺利进入复地集团,缓解其融资压力。

复地集团退市后,一方面可以由复星集团直接注资,另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。此外,复地集团将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业,根据复地集团的计划,到2019年复地集团投资板块的利润贡献率将达到40%。

所以,对于房地产私募基金来说,不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地集团这种将私募基金和自身项目相整合的模式,因减少了中间环节而更有利于房地产企业对融资成本的控制。同时,在银行信贷紧缩的背景下,私募基金可以直接吸收社会资金,将成为今后房地产企业融资的主渠道之一。