2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称《规划》），并于两天后在官网发布了“政策解读”。

根据该规划，深圳将通过微改造方式，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，并规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

 出台背景依据  

该政策的出台，和中央要求直接关联，可以说是当今城市建设的一大风向标。“政策解读”中提到：

《规划》全面落实了习近平总书记在考察广东期间提出的“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”的精神。

 四大主要内容  

一是全面摸查全市城中村用地情况，合理确定城中村发展目标。

《规划》在全面摸查全市城中村的用地发展现状和空间范围的基础上，提出了保留城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村的工作思路，通过有序引导各区开展城中村综合整治，促进城中村有机更新，将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。

二是划定城中村居住用地综合整治分区，确定保留城中村的规模和范围。

目前，全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入城中村综合整治分区。

通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。

三是明确城中村综合整治分区的刚性管理和弹性管控原则。

划入综合整治分区范围的城中村居住用地，不得进行大拆大建，除规划公共利益和用地清退外，不得开展拆除重建工作。《规划》也提出综合整治分区划定后，随着城市的不断发展和变化，在保证综合整治分区总规模不减少的前提下，对于经充分研究论证确需开展拆除重建的项目，可通过占补平衡的方式，在按年度进行调整。各区年度调整比例不得超过10%，规划期内调整比例原则上不得超过30%。

四是提出城中村综合整治配套政策建议，全面鼓励城中村有机更新。

《规划》提出在《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》的基础上，全面深入开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村有机更新，并从构建政府主导管理机制、鼓励多方参与综合整治和明确综合整治相关标准三个方面提出了城中村综合整治的政策建议。

后续，原市规划国土委将继续研究城中村有机更新的相关配套政策，切实保障城中村有机更新工作的开展。 

 分区划定后什么情况下可做调整、可做多少调整  

因土地整备项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目的拟拆除重建类更新项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类更新项目的实施需要，各区可按年度，遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，在做好总量占补平衡，保障各区综合整治分区总规模不减少的前提下，对综合整治分区空间范围进行调整。

年度调整的比例不得大于10%，规划期内累积调整的比例不得大于30%。

因落实市级重大项目确需突破前述比例要求的，应报市政府批准。

 进一步强化城中村租赁市场管理   

 一是加强城中村租赁市场监管。

政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

二是引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。

政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。