首页 > 提升产品力，打造全维度理想生活场域
日期：2020-09-24 10:23:40
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随着房地产进入后开发时代、存量时代，房地产居住产品的供应也进入了从规模向品质、乃至服务升级转型的周期。
需求方出于换房成本、可挑选新房房源减少等考虑，换房不再那么频繁，而是对将要出手购买的产品精挑细选、专业比对。不仅关注住房内部空间的舒适合理性，也对社区空间提高品质要求。
但很多开发商对产品的理解、设计，仍停留在打造物理空间层面，没有意识到产品的文化、精神属性的重要性；服务上，也仅关注基本的物业管理、保安保洁层面，缺乏系统构建用户美好生活所需的大服务、整合服务。
在竞争越来越激烈、房地产开发利润率走低的市场趋势下，开发商的竞争重心必将逐步从土地、资金等资源获取转向精细化运营和产品力的全维度提升上。如何研发、打造拥有绝对竞争优势、且入住后仍能持续发展出新业务新价值的理想生活场域，是开发商值得认真思考的问题。
一、全维度理想生活场域的定义
全维度理想生活不仅指物理空间，更是“空间+人文精神+全维度服务”的复合场：空间，是居住产品的物理表现；人文精神，是理想生活的灵魂；全维度服务，则是生活在其间的细微体验。
全维度理想生活场域是具有高拓展性、高体验感、高美誉度和鲜明人文气质与绝对优势，并能领先市场的新一代升级产品。
开发商在打造项目产品时，应站在未来市场竞争和企业持续发展、穿越周期的高度与未来生活场景和居住需求升级的高度上进行设计，并在理念、模式、成本、设计和运营等五个方面实现全面领先，最终的目标是将住宅项目打造成超越竞品、领先市场的住宅标杆和人居典范。
二、全维度理想生活场域的设计
打造“空间+人文精神+全维度服务”美好生活体验，应围绕价值设计展开，打造宜居、健康、智慧、人文的生活服务社区。
1、全维设计的出发点——以满足使用者需求层次为线索，精准开展各专业设计
在进行项目定位和产品设计时，应从使用者的需求出发，明确相对应的使用者诉求定位，所满足的使用者需求层次，才能精准、有效且全面地覆盖使用和生活场景。
对应马斯洛需求层次论，就居住生活的使用者而言，大致有三个层面的需求：
因此，对于处在设计阶段的项目而言，开发商要考虑的已经不只是实体空间的建设，还应该将未来的“服务内容建设”、“数字环境建设”纳入设计大类。在传统规划设计院出具的建筑实体设计方案之外，提前引入物业管理顾问、虚拟社区运营商，进行专业设计方案。
2、全维度理想生活场域设计的分类
1)场域空间设计：建筑产品规划设计、服务产品规划设计
全维度生活空间首先是不动产、是城市面貌和街区环境的组成部分，故传统的建筑规划设计仍应精心开展，在确保货值最大化的同时，深入发掘所在地块的文脉、价值。呈现出经得起各个界面审视，在不同视角、不同使用时间长度看，都能给人美好感受的作品，成为城市的靓丽风景线。
而空间是为了所承载的内容而设计的，全维度理想生活场域既然是一个复合场，就必然涉及到要对未来发生在这里的人群活动、服务需要、成长变化进行预测、设计。
其中，社区的服务设计与建筑规划设计、配套规划设计有一定交集、但又相对独立，可分为产品服务化和服务产品化：
2)生活空间设计：套型功能、室内配套/装修
全维度的生活空间，应以精简、多功能化为原则，无论针对刚需、还是改善生活的使用者，针对建筑空间内所承载、对应的生活场景设计，应丰富、精细：比如洗衣机放置位及相匹配的合理收纳、晾晒空间，应考量周全。同时，对同一个空间也要设计多功能的生活场景：如阳台空间的复合化：养花，洗衣，晾衣，收纳，喝茶，观景，亲子活动等等。
在套型空间的各个角落细究满足使用者的哪一层次需求、如何满足，将生活设计理念、突出的空间优势及价值专业、直观地传递给客户。
此外，随着市场竞争日趋激烈，竞品间比拼配套/装修之全、之前沿、之奢的风气盛行，难免导致出现超配、错配的情况，成本拔高却不叫好、反而导致项目利润率减低，甚至影响销售定价策略需要时的调价空间。因此，开发商要做好成本等级、部品适配的标准，尽量摒弃技术性能不太成熟、用家还较少的概念性健康、智慧系统。以免客户产生“捆绑销售”的不良印象，也不利于投入使用后的设备维护和物业管理。
3)精神空间设计：
全维度理想生活场域，除了物理空间围合起来的使用、起居、服务供求等场景外，还应重视“理想的精神生活“，打造富有正向生长力、精神气场的环境，由此，才能让产品不仅在“空间”上吸引人，更因其有趣的“灵魂“而产生持久魅力。
而精神空间的存在，既无所不在、又隐于无形，其最高表现应是人文精神、文化认同。如北京四合院，沉浸散发着一种经典、安逸的人文氛围。适度地自我，但又不冷冰冰地排外。
而精神空间的设计，则需要有想法地去设计、落实，然后日积月累地填充、改善，方能最终形成一些故事、一种属于项目场域的文化提炼，进而满足使用者、社群的精神需求，使其真正成为人们的身心归宿。典型的精神空间设计如：邻家创意慈善市集（线上+线下）、街坊敬老节、等。
需求方出于换房成本、可挑选新房房源减少等考虑，换房不再那么频繁，而是对将要出手购买的产品精挑细选、专业比对。不仅关注住房内部空间的舒适合理性，也对社区空间提高品质要求。
但很多开发商对产品的理解、设计，仍停留在打造物理空间层面，没有意识到产品的文化、精神属性的重要性；服务上，也仅关注基本的物业管理、保安保洁层面，缺乏系统构建用户美好生活所需的大服务、整合服务。
在竞争越来越激烈、房地产开发利润率走低的市场趋势下，开发商的竞争重心必将逐步从土地、资金等资源获取转向精细化运营和产品力的全维度提升上。如何研发、打造拥有绝对竞争优势、且入住后仍能持续发展出新业务新价值的理想生活场域，是开发商值得认真思考的问题。
一、全维度理想生活场域的定义
全维度理想生活不仅指物理空间，更是“空间+人文精神+全维度服务”的复合场：空间，是居住产品的物理表现；人文精神，是理想生活的灵魂；全维度服务，则是生活在其间的细微体验。
全维度理想生活场域是具有高拓展性、高体验感、高美誉度和鲜明人文气质与绝对优势，并能领先市场的新一代升级产品。
开发商在打造项目产品时，应站在未来市场竞争和企业持续发展、穿越周期的高度与未来生活场景和居住需求升级的高度上进行设计，并在理念、模式、成本、设计和运营等五个方面实现全面领先，最终的目标是将住宅项目打造成超越竞品、领先市场的住宅标杆和人居典范。
二、全维度理想生活场域的设计
打造“空间+人文精神+全维度服务”美好生活体验，应围绕价值设计展开，打造宜居、健康、智慧、人文的生活服务社区。
1、全维设计的出发点——以满足使用者需求层次为线索，精准开展各专业设计
在进行项目定位和产品设计时，应从使用者的需求出发，明确相对应的使用者诉求定位，所满足的使用者需求层次，才能精准、有效且全面地覆盖使用和生活场景。
对应马斯洛需求层次论，就居住生活的使用者而言，大致有三个层面的需求：
因此，对于处在设计阶段的项目而言，开发商要考虑的已经不只是实体空间的建设，还应该将未来的“服务内容建设”、“数字环境建设”纳入设计大类。在传统规划设计院出具的建筑实体设计方案之外，提前引入物业管理顾问、虚拟社区运营商，进行专业设计方案。
2、全维度理想生活场域设计的分类
1)场域空间设计：建筑产品规划设计、服务产品规划设计
全维度生活空间首先是不动产、是城市面貌和街区环境的组成部分，故传统的建筑规划设计仍应精心开展，在确保货值最大化的同时，深入发掘所在地块的文脉、价值。呈现出经得起各个界面审视，在不同视角、不同使用时间长度看，都能给人美好感受的作品，成为城市的靓丽风景线。
而空间是为了所承载的内容而设计的，全维度理想生活场域既然是一个复合场，就必然涉及到要对未来发生在这里的人群活动、服务需要、成长变化进行预测、设计。
其中，社区的服务设计与建筑规划设计、配套规划设计有一定交集、但又相对独立，可分为产品服务化和服务产品化：
- 产品服务化是指项目投入成本为日常生活所需而配套的商业、幼儿园、社区生活中心（业主会所）、各种配套用房等。
- 服务产品化是指通过提供优质的销售全程服务、交房全程服务、后期物业服务、定制化增值服务、会所服务、社区文化服务、社区养老服务乃至长者食堂等等，将服务内容“规划设计“进场域空间里，无论未来是导入专业运营公司服务、还是开发商/物业管理商承担，都将是全维度理想生活的坚实支撑，有助于积累客户美誉度、激发更多人的入住欲望和业主更丰富的服务需求。
2)生活空间设计：套型功能、室内配套/装修
全维度的生活空间，应以精简、多功能化为原则，无论针对刚需、还是改善生活的使用者，针对建筑空间内所承载、对应的生活场景设计，应丰富、精细：比如洗衣机放置位及相匹配的合理收纳、晾晒空间，应考量周全。同时，对同一个空间也要设计多功能的生活场景：如阳台空间的复合化：养花，洗衣，晾衣，收纳，喝茶，观景，亲子活动等等。
在套型空间的各个角落细究满足使用者的哪一层次需求、如何满足，将生活设计理念、突出的空间优势及价值专业、直观地传递给客户。
此外，随着市场竞争日趋激烈，竞品间比拼配套/装修之全、之前沿、之奢的风气盛行，难免导致出现超配、错配的情况，成本拔高却不叫好、反而导致项目利润率减低，甚至影响销售定价策略需要时的调价空间。因此，开发商要做好成本等级、部品适配的标准，尽量摒弃技术性能不太成熟、用家还较少的概念性健康、智慧系统。以免客户产生“捆绑销售”的不良印象，也不利于投入使用后的设备维护和物业管理。
3)精神空间设计：
全维度理想生活场域，除了物理空间围合起来的使用、起居、服务供求等场景外，还应重视“理想的精神生活“，打造富有正向生长力、精神气场的环境，由此，才能让产品不仅在“空间”上吸引人，更因其有趣的“灵魂“而产生持久魅力。
而精神空间的存在，既无所不在、又隐于无形，其最高表现应是人文精神、文化认同。如北京四合院，沉浸散发着一种经典、安逸的人文氛围。适度地自我，但又不冷冰冰地排外。
而精神空间的设计，则需要有想法地去设计、落实，然后日积月累地填充、改善，方能最终形成一些故事、一种属于项目场域的文化提炼，进而满足使用者、社群的精神需求，使其真正成为人们的身心归宿。典型的精神空间设计如：邻家创意慈善市集（线上+线下）、街坊敬老节、等。
