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天骥行观察 | 用分(共)享挖掘存量房地产的创新价值
日期:2019-07-02 14:29:00 点击次数:100
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众所周知,中国经济正在从增量为主、投资拉动、产品经济时代迈入存量为主、消费拉动、体验经济时代。从宏观氛围、到我们身边越来越多购物节、鼓励消费的信息,可体会到这种转变。

作为投资者,特别是近20年来习惯于高资金投入、快周期回报的专业房地产投资商,对此更有深切的体会:

当工作节奏不再以开疆拓土、大干快上为主时,当年复一年面对同一块土地/物业成为常态化工作时,如何让存量空间的价值焕新、提升,成为业内的普遍命题......

 

认识空间价值
 
 

 

空间,指四方(方向)上下。具体到我们熟悉的日常,则指土地、物业、有边界的场地(如旅游景区)等。

人们对空间的需求,属于广泛而基本的需求:居住需要住宅、工作需要写字楼、购物需要商场、旅游需要景区等等。因此,空间有价,是一种实用、且可估值的资源

总结而言,空间包含实用金融两大类、细分四小类的价值



 

空间价值的主角
 
 

 

在不同的政策周期、市场环境下,决定空间价值的“主角”是变化的。以中国城市房地产为例,近20年来其“价值主角”就经历了三次重要转变:

未来,土地、房屋等空间的“实用价值”将凸显其“主角”地位。因此,房地产投资运营者应比以往更加重视对空间实用价值(使用、交换)的挖掘、提升。其原因主要有:

  • 宏观政策以“房住不炒” 为导向,并正作为国策长期执行。

  • 当前,无论城市商品房建设、还是乡村土地合作开发,“限制出售产权”的项目越来越多。当土地、物业等空间的“交换价值受限时,对空间使用价值的精细挖掘就成为决定这些项目总价值的关键因子。

  • 20年来投资经济持续作用,国内多种业态的房地产项目出现供应过剩,应对同质化竞争的创新需要空前增加。这些供应过剩的项目,既有城市商业地产(商场、写字楼等),也包括近年来受乡村振兴政策激活的农村土地宅院、特色小镇,以及全民全域旅游时代下涌现的新建旅游景区

 

提升空间实用价值的路径
 
 

 

传统意义上,空间的实用价值(含使用、交换)取决于地段,对此,房地产业界有“地段、地段还是地段”的经典表述。

如今,在“供应过剩、消费拉动”的语境下,受移动互联生活方式的催化,人们有机会通过增加流量(到访人群数量)、粉丝(有效消费群体)越过”地段“、直抵提升空间价值的本质。

过去,人们深信“酒香也怕巷子深”。如今,只要“酒”(内容)足够有特色,在推广到位的情况下,即便“巷子深”(地段),也能吸引很多到访者(流量)、激发有效消费(粉丝),让空间发挥高于地段所决定的价值。

简言之,除了”先天“的地段要素外,通过”后天“策划、运营以提升空间实用价值、可在两方面下力:1、增加流量(到访者数量);2、增加粉丝(有效消费、重复到访者数量)。

落实到操作层面,把原来功能、运营较为固定单一的空间进行充分的“分享”——激活其时间、活动两个维度的活力,就有可能增加空间的流量和粉丝,进而突破性地创造空间新价值


 

从时间、活动入手,充分地把空间”分享“出去,也是近年来存量房地产项目价值创新的方法、甚至创意源泉其中,较早出现的一些操作如:

  • 旅游景区(空间)X 夜游专场(时间)= 全日票+晚间票 = 增加流量

  • 商场(空间)X 常态化艺术展览(活动)= 购物群体+艺术爱好群体 = 增加粉丝

近几年出现的把博物馆、运动场、幼儿园、动物园甚至医院开进商场,也可归为增加流量、增加粉丝两大出发点。

 

这种把空间向外”分享“的做法,是以消费者需要为策划原点,符合当今消费时代的特点。看似”舍“、实有”得“

空间将因此突破在功能、使用群体上的僵化设定,不仅充满活力、更增加了焕发创新价值的商机

深入探究下去,还可通过对流量、粉丝的大数据分析,“预见性”地设计空间内容和功能,引导、巩固粉丝式消费创意源源不断、为空间创造更多新价值!

咨询热线:0755-83588318
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天骥行观察 | 用分(共)享挖掘存量房地产的创新价值
发布时间:2019-07-02 14:29:00

众所周知,中国经济正在从增量为主、投资拉动、产品经济时代迈入存量为主、消费拉动、体验经济时代。从宏观氛围、到我们身边越来越多购物节、鼓励消费的信息,可体会到这种转变。

作为投资者,特别是近20年来习惯于高资金投入、快周期回报的专业房地产投资商,对此更有深切的体会:

当工作节奏不再以开疆拓土、大干快上为主时,当年复一年面对同一块土地/物业成为常态化工作时,如何让存量空间的价值焕新、提升,成为业内的普遍命题......

 

认识空间价值
 
 

 

空间,指四方(方向)上下。具体到我们熟悉的日常,则指土地、物业、有边界的场地(如旅游景区)等。

人们对空间的需求,属于广泛而基本的需求:居住需要住宅、工作需要写字楼、购物需要商场、旅游需要景区等等。因此,空间有价,是一种实用、且可估值的资源

总结而言,空间包含实用金融两大类、细分四小类的价值



 

空间价值的主角
 
 

 

在不同的政策周期、市场环境下,决定空间价值的“主角”是变化的。以中国城市房地产为例,近20年来其“价值主角”就经历了三次重要转变:

未来,土地、房屋等空间的“实用价值”将凸显其“主角”地位。因此,房地产投资运营者应比以往更加重视对空间实用价值(使用、交换)的挖掘、提升。其原因主要有:

  • 宏观政策以“房住不炒” 为导向,并正作为国策长期执行。

  • 当前,无论城市商品房建设、还是乡村土地合作开发,“限制出售产权”的项目越来越多。当土地、物业等空间的“交换价值受限时,对空间使用价值的精细挖掘就成为决定这些项目总价值的关键因子。

  • 20年来投资经济持续作用,国内多种业态的房地产项目出现供应过剩,应对同质化竞争的创新需要空前增加。这些供应过剩的项目,既有城市商业地产(商场、写字楼等),也包括近年来受乡村振兴政策激活的农村土地宅院、特色小镇,以及全民全域旅游时代下涌现的新建旅游景区

 

提升空间实用价值的路径
 
 

 

传统意义上,空间的实用价值(含使用、交换)取决于地段,对此,房地产业界有“地段、地段还是地段”的经典表述。

如今,在“供应过剩、消费拉动”的语境下,受移动互联生活方式的催化,人们有机会通过增加流量(到访人群数量)、粉丝(有效消费群体)越过”地段“、直抵提升空间价值的本质。

过去,人们深信“酒香也怕巷子深”。如今,只要“酒”(内容)足够有特色,在推广到位的情况下,即便“巷子深”(地段),也能吸引很多到访者(流量)、激发有效消费(粉丝),让空间发挥高于地段所决定的价值。

简言之,除了”先天“的地段要素外,通过”后天“策划、运营以提升空间实用价值、可在两方面下力:1、增加流量(到访者数量);2、增加粉丝(有效消费、重复到访者数量)。

落实到操作层面,把原来功能、运营较为固定单一的空间进行充分的“分享”——激活其时间、活动两个维度的活力,就有可能增加空间的流量和粉丝,进而突破性地创造空间新价值


 

从时间、活动入手,充分地把空间”分享“出去,也是近年来存量房地产项目价值创新的方法、甚至创意源泉其中,较早出现的一些操作如:

  • 旅游景区(空间)X 夜游专场(时间)= 全日票+晚间票 = 增加流量

  • 商场(空间)X 常态化艺术展览(活动)= 购物群体+艺术爱好群体 = 增加粉丝

近几年出现的把博物馆、运动场、幼儿园、动物园甚至医院开进商场,也可归为增加流量、增加粉丝两大出发点。

 

这种把空间向外”分享“的做法,是以消费者需要为策划原点,符合当今消费时代的特点。看似”舍“、实有”得“

空间将因此突破在功能、使用群体上的僵化设定,不仅充满活力、更增加了焕发创新价值的商机

深入探究下去,还可通过对流量、粉丝的大数据分析,“预见性”地设计空间内容和功能,引导、巩固粉丝式消费创意源源不断、为空间创造更多新价值!